Isang Pangkalahatang-ideya ng Ano ang Magbayad ng Atensyon sa Bagong Mga Pag-ayos ng IRS
Kung ang isang partikular na pagkumpuni ay gumagawa ng mas mahusay na kagamitan, ibabalik ang ari-arian sa normal na kondisyon nito, o umangkop sa ari-arian sa isang bago o ibang paggamit, kung gayon ang gastos ay naka-capitalize at pinababa sa loob ng ilang taon.
Ang mga gastusin sa pag-ayos at pagpapanatili na hindi nakabase sa mga kategorya ng mga pagpapabuti, pagpapanumbalik o pag-aangkop ay maaaring ibawas nang buo sa taon ang gastos ay binayaran.
Ang Mga Pangunahing Kaalaman
"Kung nag-aayos ka ng mga bagay-bagay, maaari mo itong ibawas," sabi ni Steve Nelson, isang sertipikadong pampublikong accountant na nagsulat nang malawakan tungkol sa pagbawas ng mga pag-aayos sa blog na Evergreen Small Business at nagsulat ng up-to-date na e-book Preparing Form 3115 para sa Mga Bagong Maaaring Ilan sa mga Regulasyon ng Ari-arian .
"Kung ang gagawin mo ay isang pagpapabuti, pagpapanumbalik o pagbagay," sabi ni Nelson, "sinasabi ng mga bagong alituntunin na gagawin namin kayong magamit ang mga ito at susubukin ito maliban kung ito ay isang halaga na ito ay maliit na patatas."
Mga Pag-aayos at Pagpapanatili ng mga Karaniwang Maaaring Maitatakda nang tama
"Sa pangkalahatan, maaari mong bawasin ang mga halagang binayaran para sa mga pag-aayos at pagpapanatili sa nasasalat na ari-arian kung ang mga halagang binayaran ay hindi kinakailangan upang ma-capitalize." (IRS.gov, Publication 535, Mga Gastusin sa Negosyo, kabanata 7, seksyon sa Mga Pagkumpuni at Pagpapanatili.)
Sa pamamagitan ng pagtukoy kung ano ang maaari nating pagbawas sa mga tuntunin ng kung ano ang hindi namin kinakailangan upang mapakinabangan, ito ay nagtutulak sa atin na tanungin ang tanong: ang gastos ba ay kailangang ma-capitalize? Kung hindi, maaari naming ibawas ito.
Sa ibang seksyon ng Publikasyon 535, nilinaw ng IRS ang pagkakaiba sa pagitan ng pagpapanatili at pag-aayos:
" Ang mga gastos sa pag-aayos o pagpapabuti ng ari-arian na ginamit sa iyong kalakalan o negosyo ay alinman sa isang deductible o kapital na gastos. Ang pagpapanatili ng pagpapanatili na nagpapanatili sa iyong ari-arian sa isang normal na mahusay na kondisyon ng pagpapatakbo, ngunit hindi nito nadagdagan ang halaga o lubusang pahabain ang kapaki-pakinabang ang buhay ng ari-arian, ay maaaring ibawas sa taon na ito ay natapos. Kung hindi man, ang gastos ay kailangang ma-capitalize at depreciated. " (IRS.gov, Publication 535, Mga Gastusin sa Negosyo, kabanata 11, seksyon sa Pag-aayos.)
Pansinin na narito ang IRS kung ano ang ibig sabihin nito sa pamamagitan ng regular na maintenance. Ang regular na pagpapanatili, ang sabi ng IRS, "pinapanatili ang iyong ari-arian sa isang normal na mahusay na kondisyon ng operating." Ang isang halimbawa ay ang pagbabago ng langis sa isang kotse. Ang pagpapalit ng langis ay nagpapanatili sa normal at mahusay na operating ng sasakyan, ngunit hindi nito lubusang pahabain ang kapaki-pakinabang na buhay ng kotse. Ang pagpapalit ng transmisyon o engine, gayunpaman, ay higit na mapapalawak ang kapaki-pakinabang na buhay ng kotse, at sa gayon ito ay magiging tulad ng pag-aayos na kailangang ma-capitalize.
Pag-aayos ng Mga Pag-aayos at Pagpapanatili: ang "BRA" Test
Ang mga pag-aayos at pagpapanatili ng mga gastos na gawing mas mahusay ang ari-arian, o ibalik ito sa kalagayan ng pagtratrabaho, o iakma ang ari-arian sa isang bagong paggamit ay kailangang ma-capitalize at susol sa ilang taon. Madali itong matandaan kung ginagamit ng isang tao ang pagsubok ng BRA, isang nimonik na likha ni Tony Nitti.
Ang mga pamamalakad ay mga pag-aayos na gumawa ng isang bagay na mas mahusay kaysa sa dati. Sa partikular, ang pag-aayos ay nasa ilalim ng kategorya ng mga pagpapabuti kung sila ay:
- Ayusin ang isang depekto na umiiral bago mo binili ang ari-arian
- Ayusin ang isang depekto na nangyari habang ang property ay ginawa
- Palakihin o palawakin ang ari-arian upang magkaroon ito ng higit na kapasidad, o
- Inaasahan na dagdagan ang kalidad ng ari-arian, lakas, kahusayan o pagiging produktibo
Para sa higit pang mga detalye, tingnan ang Ano ang isang Betterment? seksyon ng Final Regulations ng Tangible Property Q & A.
Ang mga pagpapanumbalik, gaya ng maaaring asahan, ay mga pag-aayos na nagpapanumbalik ng isang bagay sa normal na kondisyon nito. Ang pag-aayos ng bubong o pagpapalit ng bubong ay ganap na dalawang halimbawa ng pagpapanumbalik. Sa partikular, ang pag-aayos ay nasa ilalim ng kategorya ng mga pagpapanumbalik kung ang mga ito ay pag-aayos na:
- Ibalik ang deteryoradong ari-arian sa "karaniwan na mahusay na kondisyon ng operating" nito; o
- Palitan ang isang pangunahing bahagi o malaking estruktural bahagi ng isang piraso ng ari-arian; o
- Muling itayo ang ari-arian sa kagustuhan-bagong kondisyon; o
- Ang resulta sa isang deductible pagkawala, pagbebenta o palitan, o pagkawala ng pagkawala ng pagkamatay para sa ari-arian o bahagi ng ari-arian.
Para sa higit pang mga detalye, tingnan ang Ano ang mga halaga upang ibalik ang isang yunit ng ari-arian? seksyon ng Final Regulations ng Tangible Property Q & A.
Ang mga daptation ay mga pag-aayos na nagbabago kung paano ginagamit ang ari-arian o kagamitan.
Halimbawa, ipagpalagay na ang isang may-ari ng gusali ay nag-convert ng isang pabrika sa isang showroom. Paano ginagamit ang gusali ng mga pagbabago mula sa pagmamanupaktura hanggang sa pagbebenta ng tingi. Dahil nagbago ang nagbabayad ng buwis kung paano niya ginagamit ang ari-arian, anumang pag-aayos na may kaugnayan sa pag-angkop sa ari-arian ay naka-capitalize.
Sa partikular, sinasabi ng IRS na ang gastos ng pagbagay ay "Ang isang halaga ay binabayaran upang umangkop sa isang yunit ng ari-arian sa isang bago o ibang paggamit kung ang pagbagay ay hindi kasang-ayon sa iyong karaniwang paggamit ng yunit ng ari-arian sa oras na iyong orihinal na inilagay ito sa serbisyo "(mula sa Ano ang umaangkop sa yunit ng ari-arian sa isang bago o ibang paggamit na seksyon ng Tiyak na Pag-aari ng Final Regulations Q & A).
Mga Shortcut: Tatlong Mga Patakaran sa Safe Harbor
Ang pangkalahatang tuntunin ay ang mga gastusin para sa pag-aayos at pagpapanatili ay kailangang ma-capitalize at depreciated. May mga pagbubukod sa pangkalahatang tuntunin na ito. Sa katunayan, may tatlong eksepsiyon, na tinatawag ng IRS na ligtas na harbors. Ngunit kahit na may ligtas na daungan, hindi maaaring isulat ng isa ang gastos. Inaasahan ng IRS ang mga nagbabayad ng buwis na gumawa ng isang pormal na pagpipilian (tinatawag na "halalan") sa pamamagitan ng paglakip ng isang halalan sa halalan sa kanilang mga pagbalik sa buwis.
$ 2,500 Safe Harbor Election for Small Taxpayers.
Ang isang tao o negosyo ay maaaring agad na babawasan ang mga gastos sa pag-aayos at maintenance kung ang gastos ay $ 2,500 (o mas mababa) sa bawat item o bawat invoice . Gayunpaman, ang isang negosyo na may "naaangkop na financial statement," ay may isang ligtas na harbor na halaga na $ 5,000. Ang halagang $ 2,500 na ito ay magkakabisa para sa taon ng pagbubuwis 2016.
Para sa mga taon ng buwis sa 2014 at 2015, ang limitasyon ay $ 500. Tingnan ang Abiso 2015-82, Palakihin ang Limitasyon ng Limitadong Limitasyon ng De Minimis para sa Mga Nagbabayad ng Buwis na Walang Pahayag na Pahayag sa Pahayag (pdf), sa IRS Web site para sa mga detalye tungkol sa pagbabagong ito. Para sa higit pang mga detalye sa probisyon na ito, tingnan ang de minimis safe harbor section ng halalan ng Q & A sa IRS Web site.
Safe Harbor for Small Taxpayers
Ang mga pag-aayos ay maaaring ibawas kaagad kung ang kabuuang halaga na binayaran para sa mga pag-aayos at pagpapanatili sa ari-arian ay mas mababa sa o katumbas ng $ 10,000 o 2 porsiyento ng hindi nababagay na batayan ng ari-arian, alinman ang halaga ay mas mababa . At ang ligtas na daungan ay magagamit lamang para sa mga negosyo na may mga kita sa ilalim ng $ 10 milyon at ang pag-aayos ng ari-arian ay may hindi nababagay na batayan sa ilalim ng $ 1 milyon. Para sa higit pang mga detalye sa probisyon na ito, tingnan ang ligtas na harbor election para sa mga maliliit na nagbabayad ng buwis na seksyon ng Q & A sa IRS Web site.
Safe Harbor para sa Routine Maintenance
Kung ang mga pag-aayos ay binubuo ng regular na pagpapanatili, pagkatapos ay ang mga gastusin sa pagkumpuni ay maaaring maibawas kaagad. Ang mga ito ang uri ng pag-aayos na nangyayari sa isang regular na batayan.
Ang IRS ay nabaybay na ito sa ilang detalye. Para sa regular na pagpapanatili ay agad na mababawas, nais ng IRS ang gastos upang masiyahan ang lahat ng apat na sumusunod na pamantayan:
- Ang mga pag-aayos ay regular na paulit-ulit na mga gawain ng uri na inaasahan mong isagawa;
- Ang pag-aayos ay nagreresulta mula sa wear at luha na ginagamit sa isang kalakalan o negosyo;
- Kinakailangan ang mga pag-aayos upang mapanatiling mahusay ang ari-arian sa normal na kalagayan nito;
- At lubos na inaasahan na kailangang ayusin ang pag-aayos:
- Higit sa isang beses sa loob ng 10 taon (para sa mga gusali at istrakturang may kaugnayan sa mga gusali), o
- Higit sa isang beses sa panahon ng buhay ng klase ng ari-arian (para sa ari-arian maliban sa mga gusali).
(Ang buhay ng klase ay tumutukoy sa bilang ng mga taon kung saan inaasahan ng IRS na ipalaganap natin ang ari-arian. Ito ay nakabalangkas sa Publication 946, Paano I-depreciate ang Ari-arian , lalo na ang seksyon ng klase ng ari-arian ng kabanata 4 at Appendix B.) - mula sa Safe Harbor para sa Seksiyon ng Pagpapanatili ng Q & A sa IRS Web site. Ang isang salita ng pag-iingat: ang routine maintenance safe harbor ay hindi nalalapat para sa mga gastusin na nasa ilalim ng kategorya ng mga pagpapabuti.
Partial Dispositions
Ipagpalagay na ang isang may-ari ay papalitan ng bubong sa isang ari-arian ng pag-upa. Pag-isipan natin ang sitwasyong ito. Kapag ang ari-arian ay inilagay sa serbisyo bilang rental, ang halaga ng ari-arian ay nahati sa dalawa: lupa at gusali. Ang lupa ay isang non-depreciating asset. Ang halaga ng gusali ay naka-capitalize at na-depreciate sa loob ng isang taon (27.5 taon para sa residential real estate o 39 na taon para sa komersyal na real estate). Kaya ang gastos ng lumang bubong ay kasama sa halaga ng gusali at ay pinawalang halaga sa paglipas ng panahon.
Ngayon ang may-ari ay pinalitan ang bubong. Ang ganitong uri ng pagpapanumbalik ay kailangang ma-capitalize at depreciated (mahigit 27.5 taon o 39 na taon, kung naaangkop). Kaya ngayon ang may-ari ay may dalawang asset na pinababa: ang orihinal na gusali at ang bagong bubong. Ngunit ang lumang bubong ay kasama sa gusali. Kaya sa isang paraan, pinalalabas ng may-ari ang isang asset (ang lumang bubong) na wala na. Sa sitwasyong ito, pinahihintulutan ng IRS ang may-ari ng lupa na gumawa ng isang bahagyang disposisyon. Sa esensya, puwedeng isulat ng may-ari ang halaga ng lumang bubong (kaya inaalis ang bahaging iyon ng gastos mula sa iskedyul ng pag-depreciation ng gusali).
Ano ang benepisyo? Ito ay nakakakuha ng isang agarang pagbabawas para sa lumang bubong, na offsets ang downside ng pagkakaroon upang depreciate ang bagong bubong sa paglipas ng ilang taon. At, inaalis nito ang lumang bubong (ang makasaysayang gastos nito at ang naipon na pamumura) ng balanse ng sheet ng nagbabayad ng buwis. Isang dagdag na bonus: "Walang recapture dahil sa walang pagbebenta o palitan," sabi ni Phil Zaman, isang direktor sa CBIZ National Tax Office. Kaya ang mga bahagyang disposisyon ay nagreresulta sa mas mababa na naipon na pamumura upang mahuling muli kung ang ari-arian ay nabili sa hinaharap.
Ano ang Kailangan Mong Hanapin Sa
Upang maayos na matukoy kung ano ang maaaring ibawas at kung ano ang dapat ma-capitalize, susuriin namin kung ano ang gastos, kung magkano ang halaga, at kung paano ang gastos ay may kaugnayan sa ari-arian na repaired o pinananatili. "Kailangan naming maging maingat hindi lamang upang isulat ang mga bagay-bagay off," sabi ni Nelson, "Ang mga nasasalat na regulasyon ng ari-arian na sinabi, kailangan namin talagang tumingin sa mga gastos na ito." Kaya paano namin talagang tumingin sa mga gastos na ito?
Para sa bawat gastos sa pag-aayos o pagpapanatili:
- Repasuhin ang invoice para sa gastos
- Ano ang gastusin para sa? Ilapat ang pagsubok sa BRA: ang gastos ba ay isang pagpapabuti, isang panunumbalik o isang pagbagay?
- Magkano ang gastos?
- Ang bawat item ba sa invoice ay katumbas ng o mas mababa sa $ 2,500? Ang kabuuang invoice ay katumbas ng o mas mababa sa $ 2,500? Kung gayon, isaalang-alang ang paggamit ng de minimis safe harbor.
- Ang halaga ba ay katumbas ng o mas mababa sa $ 10,000? Katumbas sa o mas mababa sa 2 porsiyento ng hindi nababagay na batayan ng pag-aayos ng ari-arian? Kung gayon, isaalang-alang ang paggamit ng ligtas na harbor election para sa maliliit na nagbabayad ng buwis.
- Ano ang katangian ng pagkumpuni? Ay ang pag-aayos ng isang inaasahan at kinakailangang bahagi ng pagpapanatiling ang ari-arian sa karaniwang mahusay na operating kondisyon? Kung gayon, isaalang-alang ang paggamit ng ligtas na daungan para sa regular na pagpapanatili.
- Isaalang-alang kung ang isa ay maaaring isulat ang isang "bahagyang pag-aasikaso."
- Mag-capitalize ng anumang gastos kung kinakailangan at i-set up ang iskedyul ng pag-depreciation para sa pagsulat ng gastos sa pag-aayos.
Mga mapagkukunan para sa digger mas malalim sa Pag-aayos at Pagpapanatili ng Mga Pinaikling:
- Isang In-Lalim Tumingin: Ang IRS ay Nagtatapos ng mga Regs sa Dispositions ng Posibleng Deprecable Property (Parker Tax Publishing, Setyembre 8, 2014).
- Abiso 2015-82 (IRS.gov, pdf), na nagbago ng de minimis safe harbor mula sa $ 500 hanggang $ 2,500; summarized sa IR-2015-133: Para sa Maliit na Negosyo: IRS Itinaas ang Mahihirap na Property Expensing Threshold sa $ 2,500; Pinapasimple ang Pag-file at Pag-record ng Record (IRS.gov, Nobyembre 24, 2015).
- Ang Mga Mahahalagang Ari-arian ng Regulasyon - Mga Frequently Asked Questions (IRS.gov, Marso 13, 2015).
- Desisyon sa Treasury 9636: Patnubay Tungkol sa Pagkuha at Kapitalisasyon ng mga Gastos na may kaugnayan sa Tanging Ari-arian (IRS.gov, epektibong petsa Setyembre 19, 2013).
- Pamamaraan ng Kita 2015-20 (IRS.gov, pdf); Na-summarize sa IR-2015-29: Ang IRS ay Mas Madaling Magagawa para sa Maliliit na Negosyo upang Mag-apply ng Mga Regulasyon sa Pag-ayos sa 2014 at Mga Hinaharap ng Taon (IRS.gov, Pebrero 13, 2015).
- Mga Posibleng Mga Regulasyon ng Ari-arian - Pag-ayos ng mga Regs Guidance at Resources (AICPA.org)
- Pagpapatupad ng Mga Bagong Maaaring Ilan sa mga Regulasyon ng Ari-arian ( Journal of Accountancy , Enero 31, 2014).
- Routine Maintenance Safe Harbor Under New Regulations ng Pag-ayos ng IRS (Nolo.com)
- Maliit na nagbabayad ng buwis Safe Harbor para sa Mga Pag-aayos at Pagpapanatili (Nolo.com)
- Mga Kinakailangan ng Landlords sa ilalim ng IRS Repair Regulations (Nolo.com)