Alamin ang Kahulugan ng MLS at Paano Ginagamit ng mga Ahente
Ang bawat MLS ay may sariling mga patakaran at pamamaraan. Kung ang pagiging miyembro ay ang lahat ng Realtors, ang mga patakaran ay naka-pattern sa mga regulasyon na inilathala ng National Association of Realtors®.
Sa pamamagitan ng paggamit ng matibay na pamantayan ng data at pagbibigay ng mga patakaran para sa nag-aalok ng kabayaran sa iba pang mga broker, ang MLS ang naging pangunahing sasakyan para sa karamihan ng mga transaksyong real estate sa loob ng maraming taon.
MLS Associations
Walang talagang tumpak na bilang ng mga organisasyon ng MLS, at patuloy silang pagsasama at pagsira. Ang isang pinagmumulan ng ulat: "Mayroong 1,400 mga lokal na asosasyon / boards na namamahala sa bawat lokal na praktika ng MLS, at 54 mga asosasyon ng estado at teritoryo ng Realtors® na nagpupunta sa mga lokal na lupon. Sa Canada, mayroong 101 mga lokal na asosasyon at 11 na mga asosasyon ng estado."
Ang mga broker sa isang lugar ng merkado ay sumali sa isang MLS upang magbahagi ng mga impormasyon tungkol sa listahan ng mga tahanan sa ibang mga broker. Ito ay mahusay, sa bawat broker na gusto ng maraming iba pang mga broker hangga't maaari upang makita ang kanilang mga listahan at magdala ng mga mamimili na may interes. Ang mga alituntunin ng MLS ay tumutukoy sa mga broker na nagpapahiwatig sa bawat listahan ng porsyento ng komisyon ng listahan na binabayaran ng nagbebenta na ibabahagi nila sa ibang miyembro ng broker na nagdudulot ng isang matagumpay na mamimili.
Katumpakan ng Impormasyon
Ang mga database ng listahan ng MLS ay isinasaalang-alang ang pinaka tumpak sa mga detalye ng ari-arian sa Internet o sa ibang lugar. Ito ay dahil sa mga tuntunin na mahigpit na ipinapatupad, kahit fining na mga miyembro na hindi sumunod sa istraktura at nilalaman ng mga panuntunan.
- Kapanahunan - kailangang maipasok ang mga bagong listahan sa loob ng tinukoy na tagal ng panahon. Ang mga multa ay nabuo kung ang isang miyembro ay hindi pumasok sa buong listahan ng data ng deadline. Sa pangkalahatan, ito ay 24 hanggang 48 na oras pagkatapos ma-sign ang kasunduan sa listahan.
- Katumpakan - mula sa parisukat na sukat sa talampakan sa mga direksyon at lokasyon, nais ng asosasyon ng MLS na mapanatili ang isang mataas na antas ng kawastuhan sa impormasyong ipinasok.
- Mga larawan - Ang kalidad at bilang ng mga larawan ay madalas na ipinag-uutos din, kahit na ang isang ito ay maaaring mag-iba ng kaunti.
Sa pangkalahatan, ang lokal na MLS IDX, ang mga feed ng Internet Data Exchange at mga sistema ng paghahanap ay itinuturing na ang pinaka tumpak at napapanahon, mas mahusay kaysa sa mga malalaking site tulad ng Zillow at iba pa.
Mga Reklamo at Di-pagkakasundo
Ang MLS ay karaniwang mag-uutos ng alinman sa pamamagitan, arbitrasyon o kapwa para sa mga pagtatalo sa mga miyembro. Sinusubukan din nila na maging unang destinasyon para sa mga reklamo ng consumer, dahil ang susunod na antas ay ang board licensing ng estado. Ang bawat lokal na MLS ay mayroon ding komite sa etika upang makarinig ng mga reklamo mula sa mga miyembro tungkol sa etika ng iba. Nakikinig ang komite sa magkabilang panig ng mga hindi pagkakaunawaan at mga panuntunan sa sitwasyon. Maraming mga problema ang may kinalaman sa mga komisyon.
Procuring Cause - Ito ay isang konsepto na nagpapasiya kung aling real estate agent ang pangunahing dahilan para sa paglahok ng kliyente sa transaksyon. Sa ibang salita, at kapag ito ay madalas na nangyayari, sino ang bumibili ng ganitong mamimili sa punto ng pagkontrata upang bilhin ang bahay na ito?
Pinalala ng Internet ang sitwasyong ito. Ang mga tao ay pumunta sa mga website at naghanap ng mga listahan ng bahay, at maaari silang tumawag o mag-email sa listahan ng ahente upang makakuha ng isang katanungan tungkol sa sumagot sa ari-arian.
Sa ibang pagkakataon, kung ang isang ahente ay nagdudulot ng bumibili na ito dahil nagtrabaho sa kanila sa paghahanap ng isang bahay, maaaring sabihin ng ahente ng listahan na ang kanilang unang pakikipag-ugnay ay ginawa sa kanila ang "procuring cause."
Ang komite ng etika ay titingnan ang sitwasyon nang buo at sa konteksto ng kung sino ang ginawa at kung kailan nila ito ginawa. Sa pangkalahatan, kung ang sagot sa isang tanong tungkol sa ari-arian ay ang lahat ng nangyari sa listahan ng ahente, ang ahente ng mamimili ay may karapatan sa komisyon. Ang lokal na MLS ay isang mahusay na tool para sa nakabahaging pagmemerkado ng mga tahanan para mabili.