Ang halaga ay katumbas ng kita sa net operating na hinati ng cap rate
Kung ikaw ay isang mamumuhunan sa real estate at isinasaalang-alang mo ang pagbili ng isang ari-arian, ang isa sa mga unang bagay na gusto mong gawin ay matukoy hindi lamang ang halaga ng market ng property kundi pati na rin ang operating kita at gastos.
Sasabihin nito sa iyo kung natutugunan mo ang iyong mga layunin sa daloy ng salapi at kakayahang kumita. At kung nagsisimula ka, ang pag-unawa sa cap rate ay mahalaga sa iyong hinaharap na paglago ng negosyo.
Pagtukoy sa Halaga ng Ari-arian
Una dapat mong tukuyin ang net operating income (NOI) ng subject property na isinasaalang-alang mo o ng iyong kliyente. Ang NOI ng isang ari-arian ng pag-aarkila ay ang pagbebenta nito sa mas kaunting gastos nito. Kung ito ay isang apartment complex, tukuyin ang net rental income pagkatapos kung ano ang gastos nito upang mapanatili.
Ito ay maaaring isang bit ng isang hamon dahil sa isip, kakailanganin mo ang mga pahayag ng kita at gastos mula sa ari-arian na tanging ang kasalukuyang may-ari ay magkakaroon. Ngunit maaari mo ring tantyahin ang NOI sa pamamagitan ng pagpaparami ng presyo ng pagbebenta sa pamamagitan ng rate ng capitalization.
Isang halimbawa
Ang isang anim na yunit ng proyekto sa apartment ay maaaring magbunga ng $ 30,000 netong kita mula sa mga rental. Tukuyin ang rate ng capitalization mula sa isang kamakailang, maihahambing, ibinebenta na ari-arian. Ngayon hatiin ang netong kita ng operating sa pamamagitan ng rate ng capitalization upang makuha ang kasalukuyang halaga ng halaga ng ari-arian.
Sabihin nating ang iyong maihahambing na ari-arian na ibinebenta para sa $ 250,000. Napagpasiyahan mo na ang NOI ng ari-arian matapos mabawasan ang naaangkop na gastos ay $ 50,000. Hatiin na sa pamamagitan ng $ 250,000 na presyo sa pagbebenta. Mayroon kang isang capitalization rate na .2 o 20 porsiyento.
Kung ipinapalagay mo ang isang capitalization rate na 20 porsiyento. Ang $ 30,000 na hinati ng 20 porsiyento ay $ 150,000, na magiging kasalukuyang halaga ng ari-arian.
Iba Pang Mga Tool
Tandaan na hindi ito ang tanging paraan para sa pagkalkula ng mga halaga ng ari-arian ng kita. Ito ay isang tool lamang sa kahon. Ang iba't ibang mga pagtatantya at pinansiyal na kalkulasyon ng pagganap na ginagamit ng mga mamumuhunan at mga propesyonal sa real estate sa kanilang pang-araw-araw na gawain ay may halaga.
May mga libro na puno ng mga kumplikadong kalkulasyon na ginagamit upang mapahalagahan ang real estate at upang matukoy ang pagganap ng mga pamumuhunan sa real estate at pagmamay-ari ng pagmamay-ari at pagpapatakbo ng ari-arian. Karamihan sa mga mamumuhunan ay gumagamit lamang ng kalahating dosena o higit pa sa mga kalkulasyon na ito nang regular para sa pamumuhunan sa tirahan ng ari-arian. Ang ilan ay nalalapat sa pag-iiskedyul, ang ilan ay nag-aayos ng mga proyekto, at iba pa sa pag-aarkila ng rental. Ang ilan ay mas kapaki-pakinabang sa pag-upa ng mamumuhunan sa pagtukoy ng pangmatagalang pagganap ng kanilang mga portfolio.
Commercial Property Investment
Ang isang buong bagong antas ng matematika ay kasangkot sa komersyal na pamumuhunan sa ari-arian. Mayroong ilang mga napaka-espesyal na mga kalkulasyon na ginagamit ng mga nagpapahiram upang matukoy kung o hindi upang pondohan ang isang pagbili o proyekto. Mahusay na malaman ang tungkol sa mga ito dahil maraming mga matagumpay na mga namumuhunan sa tirahan ang nagbabago sa pamumuhunan ng maraming pamilya at komersyal na ari-arian.
Pagpili kung aling mga pagpapahalaga at mga kalkulasyon sa kita ang nakasalalay sa iyong mga layunin at uri ng ari-arian.
Kung ikaw ay isang mamumuhunan na nag-aari ng mga pag-aari ng solong pamilya, gagamitin mo ang ilang mga kalkulasyon ngunit malamang na hindi na interesado sa cap rate at iba pang mga kalkulasyon ng multi-pamilya na nakatuon.
Investment Property Rental
Ang simula ng isang matagumpay na diskarte sa pamumuhunan sa pag-aari ng ari-arian ay isang tumpak na pagtatantya ng ani ng rental para sa inaasahang ari-arian. Kapag nagmamay-ari ka ng mga pag-aari ng rental, ang net rental na ani ay nagsasabi sa iyo kung gaano kahusay ang ginagawa ng iyong pamumuhunan sa hindi lamang mga kadahilanan sa merkado at renta na kasama, kundi pati na rin sa iyong mga gastos, kabilang ang pamamahala at pagpapanatili.
Ang Bottom Line
Ang mga namumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng mga katangian ng paggawa ng kita ay dapat magkaroon ng isang paraan upang matukoy ang halaga ng anumang ari-arian na isinasaalang-alang nila sa pagbili. Malawakang ginagamit ang mga rate ng tatak sa komersyal at multi-pamilya na paghahalaga sa pagsusuri at mga pag-aaral sa kakayahang kumita.
Maaari silang magamit upang matukoy ang isang mahusay na presyo ng pagbebenta para sa isang ari-arian o mula sa kabilang panig, ang halaga ng nakalistang ari-arian kumpara sa presyo ng pagtatanong.
Bilang isang propesyonal sa real estate na naghahatid ng mga kliyente ng pamumuhunan, dapat mong maging pamilyar sa lahat ng mga paraan ng pagtatasa ng mga katangian ng kita. Kung gagawin mo ang lahat ng iyong sariling pagmamay-ari at pangangasiwa ng pag-aari ng ari-arian, maaaring wala kang anumang mga gastos na kasangkot maliban sa mga materyales kung hindi mo pinahahalagahan ang iyong paggawa. Gayunpaman, mas malamang na magkakaroon ka ng maraming gastos na kasangkot at ang iyong net operating income ay ang bilang na nakuha mo pagkatapos ng lahat ng mga pagbabawas ng gastos.