Paano Kalkulahin ang Net Operating Income (NOI)

Bilang isang propesyonal sa real estate na naghahain ng mga kliyenteng pamumuhunan, kailangan mong maging pamilyar sa lahat ng mga paraan ng pagtatasa ng mga katangian ng kita. Ang isa sa mga ito ay ang pagkalkula ng Net Operating Income, dahil ginamit ito sa cap rate upang matukoy ang halaga ng isang ari-arian.

Pinagkakahirapan: Madali

Kinakailangang Oras: 5 minuto

Narito Paano:

1. Tukuyin ang Gross Operating Income (GOI) ng ari-arian:

   Gross Potensyal na Kita - Bakante at Pagkawala ng Kredito = Gross Operating Income

1. Tukuyin ang mga gastos sa pagpapatakbo ng ari-arian. Kabilang dito ang mga gastos para sa pamamahala, legal at accounting, seguro, janitorial, pagpapanatili, supplies, buwis, mga utility, atbp.
2. Ibawas ang mga gastos sa pagpapatakbo mula sa Gross Operating Income upang makarating sa Net Operating Income. Gamit ang halimbawa ng isang ari-arian na may kabuuang kita ng operating na $ 52,000 at mga gastos sa pagpapatakbo na $ 37,000, ang kita sa kita sa net ay magiging:

   $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Net Operating Income

Ang mga komersyal na nagpapahiram ay gumagamit ng iba't ibang mga pamantayan sa kwalipikasyon upang matukoy kung ang isang mortgage ay warranted at kung magkano ang sila ay pautang laban sa isang ari-arian. Ang mga may-ari ng mamumuhunan ay karaniwang hindi isinasaalang-alang ang isa-isa sa kanilang kasaysayan ng kredito, dahil hindi ito mahalaga sa tagapagpahiram bilang potensyal na henerasyon ng kita ng ari-arian na ma-mortgaged.

Ang katotohanan ay ang isang mamimili sa bahay ay mamumuhay sa bahay na kanilang binibili, kaya pinahahalagahan ng tagapagpahiram ang kanilang kakayahan na bayaran ang mortgage at ang kanilang kasaysayan ng pagbabayad ng mga obligasyon sa utang.

Ito ay isang iba't ibang mga sitwasyon mula sa isang komersyal na ari-arian, sabihin natin ang isang kumplikadong opisina. Ang mga bumibili ay bibili ng ari-arian na ito para sa isang solong layunin; upang makabuo ng positibong daloy ng salapi mula sa rental income.

Kita

Ang pagganyak para sa pagbili ay kita, kaya nais ng tagapagpahiram na suriin ang ari-arian batay sa kita na ito ay bubuo.

Sure, kondisyon ng ari-arian at iba pang mga kadahilanan ay pumasok sa kwalipikasyon ng mortgage, ngunit kita ang malaking kadahilanan. Kung ang ari-arian ay maaaring magbayad ng utang (bayaran ang mga pagbabayad sa mortgage) at mayroon pa ring katanggap-tanggap na daloy ng cash buwanang kita, malamang na mapasimulan ang isang mortgage.

Mga gastos

Siyempre, ang gastos ay kalahati ng mga pangunahing pagsasaalang-alang sa pagkalkula ng NOI. Mahalaga na makuha ang lahat ng mga gastos sa pagpapatakbo ng ari-arian. Ang mga ito ay maaaring at madalas ay kinabibilangan ng:

• Marketing at Advertising - Depende sa uri ng ari-arian, ang kategoryang gastos na ito ay maaaring mag-iba ng maraming. Para sa isang ari-arian ng apartment, ang karamihan sa gastos na ito ay magiging advertising upang makabuo ng mga nangungupahang aplikante. Para sa isang tingian o opisina ng ari-arian, ang parehong nais mag-aplay, ngunit maaaring may mga gastos sa marketing upang ipakita ang ari-arian sa mga consumer o kliyente para sa mga nangungupahan.
• Pamamahala - Ang pamamahala ng propesyonal ay ang pamantayan para sa mas malaking komersyal na mga katangian. Ang gastos na ito ay makabuluhan, ngunit maaari itong ma-offset ng maraming sa pamamagitan ng pagtitipid ng propesyonal na pamamahala ay maaaring makabuo sa operasyon at pagpapanatili ng ari-arian.
• Mga Utility - Ang mga hindi dumaan sa mga nangungupahan ay nasa kategoryang ito.
• Pag-aayos at Pagpapanatili - Lahat ng bagay mula sa landscaping sa pag-aayos ng mga nasira air conditioning unit o pagpipinta ng mga yunit ay nasa bucket na ito.

• Insurance - Ito ay isang malaking gastos din.

Iyon ang mga pangunahing kategorya, at mayroong iba pang mga gastos na nakasalalay sa paggamit ng ari-arian at ng mga nangungupahan.

Kung ang mga ratio na nais ng tagapagpahiram batay sa kita ay hindi tumutukoy sa pag-apruba, ang mga borrower ay maaaring magkaroon ng mas maraming pera para sa isang down payment upang dalhin ang mga ratio sa linya. Ang Net Operating Income ay napakahalaga sa komersyal na pagpapautang.

Mga Tip:

1. Maging maingat upang makuha ang lahat ng mga gastos sa pagpapatakbo sa pagkalkula. Ang mga nawawalang gastos ay magpapataas ng netong kita sa pagpapatakbo at sa gayon ay magdulot ang iyong kliyente ng overpay para sa ari-arian batay sa pagtatasa gamit ang cap rate.
2. Para sa pinakahuling kalkulasyon ng mamumuhunan na ipinaliwanag at isang spreadsheet upang kalkulahin ang mga ito, kunin ang lin, para sa nangungunang 10 kalkulasyon .

Ang iyong kailangan:

• Calculator
• Comprehensive itemization ng operating expenses.

Wala sa mga kalkulasyon na ito ang rocket science. Mabilis kang makakakuha upang mapabilis at magagawang gawin ang mga ito o talakayin ang mga ito nang maayos sa mga komersyal na kliyenteng mamumuhunan.