Tulad ng sa lahat ng mga proyektong paglipat ng real estate, kakailanganin naming malaman kung nagbuburo kami "sa pamamagitan" o "sa" petsa ng pagsasara, gayundin kung gumagamit kami ng 360-araw na "tagabangko ng taon" o isang 365 araw na taon ng kalendaryo.
Ang mga hakbang ay:
- Tukuyin ang bilang ng mga araw mula sa pagsasara hanggang sa araw ng pag-expire ng patakaran.
- Kalkulahin ang gastos kada araw ng seguro.
- Multiply ang bilang ng mga araw ng beses ang halaga sa bawat araw.
Magsagawa tayo ng sample na pagpapaalaga ng seguro. Ang isang namumuhunan sa real estate ay ipinapalagay ang patakaran sa seguro sa isang ari-arian ng pag-upa. Ang taunang premium para sa patakaran ay $ 1350. Ang bayad sa patakaran ay binayaran nang buo sa Pebrero 12, at ang pagsasara ay nasa Oktubre 15 ng parehong taon. Gumagamit kami ng isang kalendaryo 365 araw ng taon at prorating "sa pamamagitan ng" pagsasara. Nangangahulugan ito na nagbabayad ang nagbebenta para sa araw ng pagsasara.
- # ng mga araw mula Oktubre 16 hanggang Pebrero 11 sa susunod na taon ay: Oct 16 + Nob 30 + Dis 31 + Enero 31 + Pebrero 11 = 119 araw
- $ 1350 na hinati sa 365 araw = araw-araw na halaga ng $ 3.70
- $ 3.70 gastos / araw X 119 araw = prorated na halaga ng $ 440.30.
Ang halagang ito ay CREDITED sa Nagbebenta at DEBITED sa Mamimili.
Programa at ang Closing Statement
Bakit mayroong mga item sa isang pahayag sa pagsasara ng real estate transaction na kailangang pro-rated?
- Ang pera sa eskrow - kung minsan ay kinakailangan upang magpasiya kung ang ilan sa mga pera na gaganapin sa eskrow para sa mga gastos ay dapat ibalik sa nagbebenta o manatili sa escrow para sa mamimili.
- Insurance - Ang mga premium ng insurance ay binabayaran nang maaga, kaya nagbabayad ang nagbebenta para sa buong taon ng seguro. Sa pagsara, ang ilan sa mga premium na pera ay ibabalik sa nagbebenta para sa natitirang bahagi ng taon na hindi nila pagmamay-ari ang ari-arian.
- Mga buwis sa ari-arian - Tulad ng seguro, ngunit ito ay gumagana sa iba pang mga paraan. Sabihin nating isasara mo sa Hunyo, at ang mga singil sa buwis para sa taong ito ay lumabas sa Nobyembre para sa pagbabayad sa Enero 1. Ang mamimili ay magiging may-ari sa oras ng buwis, ngunit hindi ito para sa buong taon ng pagbubuwis. Kaya, ang nagbebenta ay may pagkakautang sa halagang dapat bayaran sa pagitan ng pagsasara at takdang petsa ng buwis. Karaniwan, ang halagang iyon ay kredito sa panig ng bumibili ng pahayag sa pagsara at binabayaran ng bumibili ang mga buwis kapag nararapat.
- Rents - Ang mga katangian ng rental ay magkakaroon ng mga renta na binabayaran para sa buwan sa simula ng buwan sa karamihan ng mga kaso. Kaya, kung ang deal ay isinasara sa ika-15 ng buwan, ang nagbebenta ay binabayaran para sa buong buwan ngunit lamang ang kalahati ng iyon. Ang mamimili ay kredito para sa halaga ng mga renta para sa huling 15 o 16 araw ng buwan.
- Mga bayad sa komersyal na pag-upa - Mayroong ilang mga uri ng mga lease na may iba't ibang mga istraktura sa pagbabayad. Ito ay kumplikado, ngunit ang pagsasara ay mangangailangan ng pro-ration ng kung ano ang dahil sa nagbebenta para sa kanilang panahon ng pagmamay-ari at ang natitira ay kabilang sa bagong may-ari.
- Farm and Ranch Leases - Kadalasan ang mga sakahan at ranches ay maaaring pagpapaupa ng lupa mula sa isang kapitbahay o mula sa pamahalaan para sa greysing. Kung gayon, ang anumang pre-payment na nalalapat sa oras pagkatapos ng pagsasara ay kailangang pumunta sa nagbebenta, dahil hindi na sila mga may-ari. Ang mamimili ay magiging responsable para dito.
Mahalagang malaman na ang mga ito ay tinanggap na mga gawi, ngunit ang ilan sa mga ito ay maaaring makipag-ayos bilang isang bahagi ng kasunduan sa pagbili. Hindi sila naka-iron. Lalo na sa komersyal na ari-arian, ang isang matalim na propesyonal sa real estate ay maaaring maging mahalaga sa kanilang kliyente sa pamamagitan ng pagturo ng mga lugar ng pakikitungo na maaaring makipag-ayos kung sila ay nakarating sa isang pagkasira ng presyo.