Sa subagency, ang ahente na nagdadala sa bumibili ay aktwal na nagtatrabaho para sa nagbebenta bilang isang subagent ng listahan ng broker. Mahalaga ito, dahil ang ahente na nagtatrabaho sa mamimili ay talagang may utang na katungkulan sa nagbebenta, hindi ang bumibili.
Ang pagsasanay na ito ay lahat ngunit patay sa karamihan ng mga estado, dahil ang ahensiya ng mamimili ay nagiging mas karaniwan at dahil kailangan ng mga mamimili ng tagapagtaguyod upang kumatawan sa kanilang mga interes sa transaksyon. Gayundin, dahil ang mga broker ng listahan at ang kanilang mga kliyente sa nagbebenta ay may pananagutan para sa mga pagkilos, mga pagkakamali, at pagtanggal ng subagent, hindi ito ang nais na sitwasyon sa karamihan sa marketplace ng real estate ngayon.
Update: Ang Kasalukuyang Estado ng Kinatawan sa Industriya
Ang mga batas sa real estate ay partikular na estado, at mayroong mga pockets na may iba't ibang mga batas at kasanayan. Sa ilang mga lugar ang mga abogado ay malapit pa rin sa transaksyon bilang isang halimbawa. Gayunpaman, ang karamihan sa kung ano ang aking sasabihin tungkol dito ay ang paraan ng pagsasagawa natin sa maraming estado sa mga araw na ito.
Ang kaguluhan lamang ay hindi nagagawa ng marami. Ang listahan ng broker ay hindi kumikilos bilang isang ahente ng nagbebenta, at ang mamimili ay hindi kinakatawan ng isang taong may mga tungkulin sa nagbebenta. Tingnan natin ang ilan sa mga pagkakaiba-iba ng pagkatawan.
Karamihan sa lahat ng mga estado ay nangangailangan ng ilang anyo ng pagsisiwalat sa kliyente o prospective na kliyente kung paano mo ipapakita ang mga ito sa kanilang transaksyon sa real estate. Tiyakin na nauunawaan mo ang mga panuntunan ng iyong estado at ang iba't ibang mga paraan kung saan maaari kang maging kinatawan. Ang iyong mga tungkulin at mga obligasyon sa kliyente ay mag-iiba nang malaki batay sa uri ng pagkatawan na kung saan ka sumang-ayon sa kontrata.
Ahente ng Mamimili o Ahente ng Mamimili
Talagang kumikilos ka bilang isang totoong ahente, at sa maraming mga estado, ito ay dapat na partikular na itinakda sa pamamagitan ng pagsulat. Mayroon kang mga tungkulin sa katiwala sa iyong nagbebenta o kliyenteng mamimili:
- Katapatan: dapat ka lamang kumilos sa pinakamahusay na interes ng iyong kliyente. Walang iba pang mga interes ang maaaring manguna, kabilang ang anumang interes ng broker o ahente.
- Kumpidensyal: lahat ng kumpidensyal na komunikasyon sa pagitan mo at ng iyong kliyente at kumpidensyal na impormasyon ay dapat manatiling lihim magpakailanman. Ang mga eksepsiyon para sa mga order ng hukuman ay umiiral.
- Pagbubunyag: mayroon kang tungkulin na ibunyag sa iyong bumibili anumang bagay na materyal na katangian tungkol sa transaksyon o sa ari-arian.
- Pagsunod: hindi ka maaaring gumawa ng anumang bagay na labag sa batas, ngunit kung ito ay legal at ikaw ay tinuruan ng kliyente na gumawa ng isang bagay, dapat mo itong gawin.
- Makatuwirang Pangangalaga: kumuha ng isang propesyonal na diskarte sa lahat ng trabaho para sa kliyente at inaasahan mong gamitin ang makatwirang pangangalaga upang magsagawa ng iyong mga tungkulin sa isang lubos na propesyonal na paraan.
- Accounting: tamang accounting para sa lahat ng pera o iba pang mga bagay na may halaga na ipinagkatiwala sa iyo ng iyong kliyente.
Transaksyon Broker o Facilitator
Dahil ang mga relasyon ng ahensya ay bihirang mga araw na ito, ang karamihan sa mga broker at ahente ay kumikilos bilang mga broker ng transaksyon o mga facilitator sa transaksyon.
Hindi ka isang ahente, at hindi kinakailangan ang tungkulin ng katiwala. Sa katunayan, ikaw ay naghahatid ng parehong katapatan, makatwirang pag-aalaga, pagsisiwalat at mga bagay-bagay sa accounting pa rin. Hindi ka lang ginagawang mas mataas ng isang pamantayan habang ikaw ay isang ahente.
Pananagutan ng Vicarious
Mayroon akong maraming mga abogado bilang mga mamimili sa aking merkado, at maaari kong sabihin sa iyo na HINDI nila nais na kumilos ako bilang kanilang ahente. Makikita mo, ang ahente at kliyente ay itinuturing na isa sa ilang mga aspeto. Ito ay isang superior relasyon, at ang client ay maaaring aktwal na makakuha ng sa legal na problema sa mga maling ahente.
Nakikita mo, ang pananagutan ay ang kliyente na may pananagutan para sa mga pagkilos ng ahente. Ipagpalagay na walang panlilinlang, ngunit isang malaking pagkakamali ang ginawa ng ahente, ang kliyente ay gaganapin tulad ng pananagutan. Maaari mong makita kung bakit ang isang abogado ay hindi nais na maging responsable para sa mga pagkakamali ng isang real estate agent ay maaaring gumawa.