Paano ang pamumuhunan ng apartment ay lumilikha ng cash flow at na lumilikha ng mortgage.
Ang pamumuhunan ng apartment at multifamily ay lumilikha ng mahusay na daloy ng salapi, at nakinabang sa normal na buwis at iba pang pakinabang sa pamumuhunan sa real estate. Alamin sa seryeng ito ang artikulo tungkol sa kung paano ang ekonomiya ng scale ay nagdaragdag ng mga daloy ng pera, kung paano sila pinabuting, at kung paano ginagamit ng mga lender ang mga ratio upang pag-aralan ang cash flow para sa mga pagpapasya sa mortgage.
Ang mga apartment at multi-pamilya na pamumuhunan ay isang lohikal na susunod na hakbang para sa nag-iisang mga namumuhunan sa bahay ng mga rental ng pamilya. Gamit ang 1031 Tax Deferred Exchange, ang mga mamumuhunan na ito ay makakapag-roll ng kita mula sa pagbebenta ng mga single property ng pamilya sa mga pamumuhunan ng multi-pamilya at pagpapaliban sa pagbubuwis ng capital gains.
01 - Mga dahilan Bakit Pinipili ng mga Mamumuhunan ang Apartment at Multifamily Namumuhunan
Sampu sa libu-libong nag-iisang residente ng paupahang tirahan ng pamilya ang tinatamasa ang lahat ng mga benepisyo ng ganitong uri ng pamumuhunan sa real estate. Ang mga daloy ng salapi na isinama sa mga pakinabang sa buwis at pagpapahalaga sa halaga sa paglipas ng panahon ay ang mga pangunahing bahagi.
Subalit, marami sa kanila ang maaaring magbenta ng mga bahay na iyon at lumipat sa apartment at multifamily na pamumuhunan kung lubos nilang naintindihan ang mga pakinabang ng ekonomiya ng scale. Ang financing ng apartment ay hinahawakan din sa iba. Ang mga indibidwal na mga reference sa credit ng mamumuhunan at mga asset ay madalas na ikalawang pagsasaalang-alang sa aktwal na daloy ng salapi na inaasahan ng pag-aari. Alamin kung paano gumagana ang mga bagay sa seryeng ito.
02 - Apartment & Multifamily Namumuhunan - Pagkawala ng Bakante at Mga Credit
Habang ang daloy ng salapi sa apartment at multifamily na pamumuhunan ay binubuo ng parehong mga kita at gastusin sa mga pinansyal na item, ang bakante at pagkawala ng kredito ay nakakaapekto sa bahagi ng kita bago magkaroon ng anumang pagkakataon upang mapahusay ang daloy ng salapi sa pamamagitan ng pagkontrol ng mga item sa gastos. Alamin dito ang tungkol sa bakante at pagkalugi ng credit mula sa mga impluwensya sa marketing at advertising sa pamamagitan ng mga aktibidad sa pangangasiwa ng ari-arian upang makontrol ang mga ito.
Kahit na hindi inaasahang pagkawala ng isang buwan sa upa ay maaaring gumawa ng isang makabuluhang dent sa ROI, Return on Investment. Alamin kung paano mabawasan ang pagkalugi dahil sa bakante at hindi pagbabayad ng upa, o mapaparusahan ka sa iyong pocketbook.
03 - Cash Flow sa Apartment & Multifamily Investing
Ang pagmamay-ari ng isang malaking bilang ng mga yunit ng rental sa isang lokasyon ay kadalasang bumubuo ng mas malaking cash flow sa bawat yunit kaysa sa isang mamumuhunan ay mapagtanto sa pamamagitan ng maramihang mga tirahan solong pamilya yunit ng rental na kumalat sa buong lugar.
Kung mas malaki ang bilang ng mga yunit sa ilalim ng isang bubong o sa isang lokasyon, mas malaki ang mga pakinabang ng ekonomiya ng antas. Bilang isang solong bahay mamumuhunan mamimili hindi mo maaaring makuha ang bargaining clout sa vendor na ang isang 100 yunit ng may-ari ng apartment ay sa kanilang kalamangan. Matuto rito tungkol sa ekonomiya ng sukat, at kung paano gamitin ito sa ilang mga aktibidad sa pagmemerkado at pangangasiwa upang mabawasan ang mga gastos sa bawat yunit at sa gayon ay madagdagan ang daloy ng salapi sa bawat yunit.
04 - Mga Ratios na Ginamit para sa Mga Desisyon sa Pamumuhunan sa Pamumuhunan at Multifamily
Gamit ang Break-even Ratio at DSCR (Debt Service Coverage Ratio), ang mga nagpapautang ay makakakuha ng isang snapshot ng pagganap at daloy ng salapi ng isang apartment o multifamily na proyekto, at ang laki ng isang mortgage na maaaring suportahan ng cash flow na ito.
Ang mga nagpapahiram ay hindi nagbibigay ng pansin sa mga indibidwal na may-ari ng katayuan sa pananalapi at mga ari-arian sa pagsasaalang-alang sa multi-pamilya loan. Alamin sa artikulong ito ang tungkol sa iba't ibang paraan kung saan ang dalawang ratios na ito ay tumingin sa daloy ng salapi at mga kwalipikasyon sa mortgage sa proyekto.
05 - Mga Pagpapahiram ng Lender at Apartment & Multifamily na Mga Desisyon
Mayroong isang mahusay na pakikitungo ng mga angkop na pagsisikap na ginawa ng parehong mamimili at tagapagpahiram sa apartment at multifamily na pamumuhunan. Halos lahat ng item sa pagmemerkado, pag-advertise, pamamahala at gastos sa linya sa pinansiyal na mga pahayag ay sinusuri. Alamin dito kung gaano ang mga nagpapautang ay tumingin sa isang apartment o multifamily project sa paggawa ng mga pagpapasya sa mortgage.
Gamitin ang mga bagay na iyong natutunan dito upang magpasiya kung gusto mong lumipat sa mas malaking pamumuhunan. Ito ay mas mababa sa isang desisyon ng pera kaysa sa isang pangako, pakikinabangan at pamamahala ng peligro.