Sa pamamagitan ng pagpunta sa ibinebenta mga tala ng ari-arian, ang propesyonal sa real estate pinipili kamakailan ibinebenta ang mga ari-arian na katulad sa paksa ari-arian at sa parehong heograpikal na lugar. Sa pamamagitan ng paghahambing ng mga pag-aari na ito, at pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa tampok, isang pagtatantya ng halaga ay ginawa para sa paksa ng ari-arian.
Gayunpaman, ang isang masinsinang propesyonal sa real estate ay magkakaroon ng pangalawang iba't ibang CMA para sa isang nagbebenta o isang mamimili.
Ang ikalawang masusing CMA ay magsasama ng mga paghahambing sa kasalukuyang nakalista sa katulad na mga katangian sa lugar. Ang parehong proseso ay gagamitin, ngunit may kasalukuyang nakalista na mga katangian. Ito ay magpapahintulot sa isang pagtatasa ng kasalukuyang kumpetisyon at maaaring humantong sa isang pagtaas o pagbawas sa pagtatantya batay sa ibinebenta na mga katangian.
Kilala rin bilang: CMA, comparables analysis
Kalidad ng Mga maihahambing na Seleksyon
Mahalaga sa katumpakan ng CMA sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ay ang pagpili ng mga pinakamahusay na maihahambing na katangian. Tatlong ahente na pumili ng kahit na isang magkakaibang maihahambing sa tatlo o apat na ginamit ay maaaring makabuo ng ilang ibang mga halaga. Ito ay nangyayari ng maraming kapag ang nagbebenta ay namimili para sa isang ahente sa listahan. Nakuha nila ang isang pagtatantya ng halaga mula sa maraming mga ahente at sila ay nagulat sa mga pagkakaiba. Sa kasamaang palad, madalas ang isa na nagbibigay sa kanila ng pinakamataas na bilang ay ang taong nakakakuha ng listahan, at kadalasan, ito ay hindi isang mahusay na numero.
Mayroong ilang mga bagay na dapat isaalang-alang kapag pumipili ng comps:
- Kapag nabili ang ari-arian: Ang pagbebenta ng higit sa dalawa o tatlong buwan sa nakaraan ay hindi magandang comps, lalo na sa mabilis na paglipat ng mga merkado. Ang mas kamakailan-lamang na ang mga benta ay mas malamang na ang merkado ay lumipat ng sapat na upang gumawa ng mga presyo na ibinebenta ng mga katangian na hindi nauugnay sa oras ng CMA.
- Kung saan matatagpuan ang ari-arian: Ang pinakamahusay na sitwasyon ay ang bahay ay nasa parehong subdibisyon. Na hindi posible sa maraming mga kaso, kaya ang susunod na pagsasaalang-alang ay locating comps sa parehong kapitbahayan o pangkalahatang lugar. Kung hindi ka makakakuha ng angkop na comps na paraan, katulad na mga bahay sa mga katulad na subdivision sa iba pang mga bahagi ng bayan ay maaaring ang tanging mapagkukunan na magagamit.
- Mga katangian ng tahanan: Pagdating sa bilang ng mga silid-tulugan, paliguan, parisukat na sukat sa talampakan ng bahay, laki ng lote, at iba pang mga katangian ng tahanan, ang mga katulad na tahanan ay dapat na katulad ng posible. Ito ay bihirang, maliban sa mga malalaking subdivision ng cookie-cutter, na makakakuha ka ng lahat ng mga bagay na ito upang ihambing ang eksakto.
Kalidad ng Mga Pagsasaayos
Ang huling item sa itaas ay nagdudulot sa amin sa isang talakayan kung paano namin binabayaran ang aming pagkalkula para sa mga pagkakaiba sa mga istruktura. Gumagawa kami ng mga pagsasaayos, katulad ng mga tagapamayapa, upang ayusin ang mga ibinebenta na presyo ng maihahambing na mga tahanan upang mas mahusay na maitugma ang aming ari-arian ng paksa.
Sa madaling salita, kung mayroon kaming 3 silid-tulugan, 2 paliguan na may garahe na dalawang-kotse at 2100 square feet ng living area, susubukan naming makahanap ng tatlo o apat na comps sa lahat ng mga tampok na iyon. Gayunpaman, bihira namin, kaya kakailanganin naming magsagawa ng mga pagsasaayos sa kanilang mga ibinebenta na presyo.
- Sabihin nating ang isang comp ay mayroon lamang dalawang silid. Dapat nating ipagpalagay na maaaring ibenta para sa karagdagang pera na may tatlo, kaya magdaragdag kami ng ilang pera pabalik sa aktwal na ibinebenta na presyo upang ayusin ito sa pagkakaroon ng tatlong tulugan. Ang parehong napupunta para sa paliguan at garahe puwang.
- Kung ito ay ang iba pang mga paraan, sabihin tatlong banyo kapag ang aming paksa sa bahay ay may dalawa lamang, pagkatapos ay namin ibawas ang halaga ng isang banyo mula sa ibinebenta presyo sa aming pagsasaayos.
- Hindi namin kailangang gumawa ng kahit ano sa square footage hanggang sa gawin namin ang aming huling pagkalkula.
Sa sandaling naayos na namin ang aming maihahambing na mga bahay na ibinebenta ng mga presyo, binabahagi namin ang bawat ibinebenta na presyo sa pamamagitan ng kanilang mga square foot upang makuha ang ibinebenta na presyo sa bawat square foot. Karaniwan namin ang mga ito para sa aming tatlo o higit pang mga comps upang makakuha ng isang average na halaga sa bawat square foot. Pagkatapos ay i-multiply lang namin sa pamamagitan ng square footage ng aming paksa sa bahay upang makuha ang aming tinantyang kasalukuyang halaga sa pamilihan.
Mayroon ka ng malaking larawan ng paggawa ng isang CMA, ngunit nais mong maghukay sa at matuto nang higit pa at magsanay bago gawin ito para sa mga kliyente.