Uri ng Lease: Paano Gumagana ang mga ito at kung paano sila kinalkula
Ang ilang mga pag-upa ay gumagana nang maayos para sa iba't ibang kita, na nagpapahintulot sa nangungupahan na magbayad ng mas mababang mga pagbabayad sa lease sa mas mababang panahon ng kita.
Ang ekonomiya ay nagbabago, at kung minsan ang mga komersyal na pagpapaupa ay nagbibigay ng isang mas mahusay na pagbabalik kaysa sa ari-arian sa pag-upa ng tirahan. Ang mga namumuhunan na may lamang tirahan na karanasan sa pag-aari ng isang solong pamilya ay madalas na mag-atubiling makarating sa komersyal na pagpapaupa, dahil mas komplikado ito. Gayunpaman, maaari itong maging karapat-dapat sa dagdag na edukasyon. Ang mga komersyal na mga nangungupahan ay karaniwang mas nakatuon sa negosyo at nakaranas ng mga pag-upa. Kung hindi, madalas silang kumukuha ng mga propesyonal sa real estate o mga abogado upang mahawakan ang kanilang mga aktibidad sa pag-upa.
Kabilang sa mga komersyal na rental properties ang mga shopping mall, mga propesyonal na tanggapan, mga sentro ng pag-alis, at mga gusaling walang bayad na ginagamit para sa mga opisina at retail space. Ang mga matagumpay na negosyo ay nag-uurong-sulong na baguhin ang lokasyon maliban kung mas kailangan ang espasyo. Ang pagkuha ng isang mahusay na nangungupahan sa isang opisina o retail space ay maaaring mangahulugan ng mga taon ng maaasahang kita sa pag-upa at positibong daloy ng salapi.
Ito ay totoo lalo na kung ang puwang ay matatagpuan sa isang mataas na lugar ng trapiko na sumusuporta sa isang matatag na daloy ng negosyo. Ang nangungupahan ay nag-uurong-sulong upang ilipat kapag hindi sila sigurado na panatilihin ang antas ng negosyo na tinatamasa nila sa kanilang kasalukuyang espasyo.
Depende sa uri ng pag-upa, ang nangungupahan ay madalas na nagbabayad para sa mga pag-aayos at pagpapabuti.
Kinuha nila ang pag-aalaga ng ari-arian, dahil mayroon silang mga customer sa site. Gusto nilang magkaroon sila ng magandang karanasan upang sila ay bumalik. Mayroong iba't ibang mga uri ng lease, at kadalasan ay batay sa uri ng negosyo ng nangungupahan. Tingnan natin ang mga uri ng lease, kung paano gumagana ang mga ito, at kung paano ito kinakalkula.
Renta Per Square Foot
Ang rent ay naka-set sa $ xx.xx bawat parisukat na paa ng naupahang espasyo. Ito ay maaaring ipahayag bilang isang taunang o isang buwanang halaga.
- Halimbawa sa taunang panipi: Ang 2,200 square foot office space ay naka-quote sa isang upa na $ 11.50 bawat parisukat na paa. 2,200 X $ 11.50 = $ 25,300 bawat taon para sa upa.
- Halimbawa, parehong gusali at upa para sa buwanang halaga: 2,200 X $ 11.50 = $ 25,300. Hatiin ng 12 buwan upang makakuha ng isang buwanang halaga ng pag-upa na $ 2,108.33.
Porsyento ng Pautang
Maaaring magkakaiba ang laki ng tingian dahil sa maraming mga kadahilanan, kabilang ang ekonomiya at lokasyon din. Para sa kadahilanang ito, ito ay isang pangkaraniwang pagsasanay para sa isang may-ari, sa kanilang komersyal na pagkalkula ng lease, upang matukoy ang isang base na upa na talagang kailangan nila, at pagkatapos ay magkaroon ng nangungupahan na magbayad ng isang porsiyento ng kanilang retail gross income bilang karagdagan sa base rate . Ito ay lohikal dahil, kung ang lokasyon ay isang mahusay, ang mga tingi sa tingian ay dapat na tumaas at paganahin ang kakayahan ng nangungupahan na magbayad ng mas mataas na upa.
Mayroong dalawang mga paraan kung saan ang porsyento ay karaniwang kinakalkula:
1. Minimum na renta ng base + porsyento sa isang tiyak na halaga ng base: Sa kasong ito, ang nangungupahan ay magbabayad ng isang minimum na buwanang upa sa base, at pagkatapos ay nagdadagdag ng isang porsyento ng lahat ng mga gross na resibo sa isang tiyak na halaga ng base. Halimbawa: $ 1,000 bawat buwan na renta sa base, at 5% ng lahat ng gross na resibo na higit sa $ 50,000 bawat buwan. Gamit ang gross receipts ng isang buwan na $ 72,000, ginagawa namin ang pagkalkula sa ganitong paraan:
$ 72,000 - $ 50,000 = $ 22,000
$ 22,000 x .05 = $ 1,100
$ 1,100 + base ng $ 1,000 = renta ng buwan na $ 2,100
2. Pinakamababang renta ng base + porsyento ng lahat ng mga kabuuang kita : Dito, hindi kami nagtatakda ng kita sa ilalim ng linya bago ang porsyento ay lumipat. Ang bayad ay binabayaran sa lahat ng gross receipt mula sa zero. Halimbawa: Ang renta ng $ 500 na base + 2% ng mga gross na resibo ng negosyo. Kung gagamitin namin ang mga nakaraang numero, kukuha kami ng 2% ng buong $ 72,000 at idagdag ito sa base rent, bilang dito:
$ 72,000 X .02 = $ 1,440
$ 1,440 + $ 500 = buwanang upa ng $ 1,940
Ang negosasyon ng upa para sa isang komersyal na espasyo ay maaaring makakuha ng lubos na kumplikado. Ang mga prospective na nangungupahan sa negosyo ay nakakaalam ng kanilang mga gastos sa paggawa ng negosyo at mga inaasahang kita. Gusto nila upang magkasya ang upa sa kanilang mga gastos tulad na maaari silang bilangin sa isang tiyak na antas ng kita. Alam ng may-ari ng may-ari ang kanilang mga gastos sa pagmamay - ari at kung ano ang kailangan nila upang makakuha ng upa upang tiyakin ang isang positibong daloy ng salapi. Ang panalo ay ang karaniwang resulta sa negosyong komersyal na pag-upa.