Pagkansela ng isang Lease
Maraming mga pag-aari ng ari-arian ang nagpapahintulot sa may-ari ng gusali na kanselahin ang pag-upa kung ang gusali ay nagiging bahagyang o ganap na hindi mapupuntahan dahil sa pisikal na pagkawala.
Ang may-ari ay maaaring may karapatan na wakasan ang lease kahit na ang bahagi ng gusali na inookupahan ng nangungupahan ay hindi nasira. Kung ang gusali ay lubos na nawasak, ang may-ari ay maaaring magkaroon ng opsyon, ngunit hindi ang obligasyon, upang muling itayo ang istraktura. Ang may-ari ay maaaring hindi obligado na ayusin o palitan ang isang malubhang nasira na gusali maliban at hanggang sa makatanggap ito ng isang pagbabayad ng seguro.
Tulad ng sumusunod na halimbawa ay nagpapakita, ang pagkansela ng isang lease ay maaaring malubhang nakakaapekto sa isang maliit na negosyo na nagbabayad ng mas mababa kaysa sa pagpunta rate para sa upa. Ipinakikita rin nito ang kahalagahan ng coverage ng interes ng leasehold.
Halimbawa
Si Floyd ay nagmamay-ari ng Fantastic Flooring, isang negosyo na nagbebenta ng karpet at iba pang mga coverings sa sahig mula sa isang bodega. Ang kumpanya ay nagpapaupa sa kalahati ng isang 20,000-square foot warehouse mula sa Peerless Properties. Kasalukuyan itong nagbabayad ng $ .50 isang parisukat na paa para sa 10,000 square feet o $ 5,000 bawat buwan. Ang halaga ng pag-upa ng bodega ay $ .75 isang parisukat na paa o $ 7,500 bawat buwan.
Ang ibig sabihin ng halaga ng pagrenta ay maaaring maipon ang may-ari ng lupa sa mga presyo ng merkado.
Tinaguyod ni Floyd ang kanyang lease dalawang taon na ang nakaraan, nang ang mga presyo ng rental sa kanyang lugar ay nalulumbay. Ang mga buwis ay mula sa rebounded, ngunit ang Floyd's lease ay hindi mawawalan ng bisa sa loob ng tatlong taon. Kung ang Floyd ay mawalan ng kanyang lease, ang kanyang kompanya ay kailangang magrenta ng ibang ari-arian sa mga rate ng merkado.
Sa ilalim ng isang bagong lease, ang kompanya ay malamang na magbabayad ng karagdagang $ 2,500 bawat buwan, o $ 30,000 bawat taon, para sa upa. Kung nawala ang kompanya sa lease ngayon, magkakaroon ito ng karagdagang gastos na $ 90,000 sa susunod na tatlong taon.
Si Floyd ay nagdagdag ng isang bilang ng mga pagpapabuti at pagpapabuti sa bodega mula noong nagsimula ang kanyang lease. Kabilang dito ang mga bagong ilaw, na-customize na istante, at mga pag-upgrade sa dock na naglo-load. Ang mga pagpapabuti ay bahagi na ngayon ng gusali. Si Floyd ay hindi nagmamay-ari ng mga ito, ngunit magkakaroon siya ng interes sa kanila para sa natitira sa kanyang lease.
Pagkaraan ng isang gabi, ang mga may kapintasan na mga kable ay pumutok ng apoy na lubhang nagwawasak sa gusali. Bukod sa ilang mga menor de edad na usok sa mga materyales sa sahig, ang bahagi ng warehouse na sinasakop ng Fantastic Flooring ay hindi naaapektuhan ng apoy. Gayunpaman, ang mga Peerless Properties ay nagbabawal sa lease ni Floyd. Hindi kapani-paniwala na sahig ang isineguro para sa pinsala sa mga materyales sa sahig nito sa ilalim ng patakaran ng komersyal na ari-arian nito . Gayunpaman, ang Walang Bayad na Flooring ay walang coverage para sa pang-ekonomiyang pagkalugi na ito ay magdusa dahil sa pagkawala ng lease nito. Ang kumpanya ay walang coverage para sa pagkawala ng paggamit ng mga pagpapabuti na ginawa sa gusali. Ang mga item na ito ay hindi nasira, kaya ang pagkawala ng paggamit ay hindi sakop sa ilalim ng insurance ng ari-arian ng kompanya.
Maaaring maprotektahan ni Floyd ang kanyang negosyo laban sa mga pinansyal na pagkalugi na nagresulta mula sa pagkansela ng isang lease sa pamamagitan ng pagbili ng saklaw ng interes sa leasehold. Maaaring idagdag ang coverage na ito sa isang komersyal na patakaran sa ari-arian sa pamamagitan ng isang hiwalay na form.
Insurance Insurance ng Leasehold
Sinasakop ng leasehold interest insurance ang pagkawala ng pinansiyal na pinapalakas mo dahil sa pagkansela ng iyong lease. Para sa isang kawalan na sakop, dapat itong magresulta mula sa direktang pisikal na pagkawala ng (o pinsala sa) ari-arian sa mga lugar na inilarawan sa mga deklarasyon. Bukod dito, ang pinsala ay dapat magresulta mula sa isang panganib na nakaseguro sa ilalim ng iyong patakaran .
Maaaring kabilang sa coverage ng interes sa pag-upa ang alinman sa mga sumusunod, kung ang isang limitasyon ng seguro ay ipinapakita sa iskedyul ng saklaw:
- Ang Pag-upa sa Pag-upa ng mga Nangungupahan Ito ang pagkakaiba sa pagitan ng buwanang upa na binabayaran mo at ang halaga ng pag-aari ng ari-arian (ang rate ng rental ng merkado). Sa nakaraang halimbawa, ang Interes sa Pag-upa sa mga Nangungupahan sa Nangungunang Nang May Bayad ay $ 2,500 ($ 7,500 minus $ 5,000).
- Mga Bayad sa Bonus Ito ang hindi pa nababayaran na bahagi ng isang cash bonus na binayaran mo upang makakuha ng isang lease at hindi na ibabalik sa iyo. Halimbawa, binayaran mo ang iyong kasero ng isang $ 5,000 na bonus upang ma-secure ang isang 3-taong lease sa halip na isang 5-taong lease.
- Mga Pagpapabuti at Mga Betterment Ang iyong negosyo ay maaaring gumawa ng mga pagpapabuti sa iyong rental property na hindi mo maalis sa legal. Kabilang sa Covered Lease Interest ang hindi pa nabayarang bahagi ng pagbabayad na ginawa mo para sa mga pagpapabuti. Hindi kasama ang halaga ng mga pagpapabuti na sakop sa ilalim ng iba pang insurance.
- Prepaid Rent Ito ang unamortized na bahagi ng upa na iyong binayaran nang maaga na hindi maibabalik sa iyo. Halimbawa, nagbayad ka nang abanteng tatlong buwan nang ikaw ay nag-upa sa iyong ari-arian.
Net Interest Leasehold
Sa ilalim ng saklaw ng saklaw ng interes, ang limitasyon ng seguro ay ipinahayag sa mga tuntunin ng netong interes sa pag-upa . Kung ang iyong lease ay nakansela, ang karamihan sa iyong seguro ay magbabayad para sa isang pagkawala ay ang iyong net lease interest sa panahong nawawala ang pagkawala. Kasama sa net na interes ng lease ang dalawang bahagi.
Ang Pag-upa sa Pag-upa ng mga Nangungupahan (TLI) Ito ay kumakatawan sa benepisyo na matatanggap mo mula sa isang kanais-nais na pag-upa sa mga natitirang buwan nito. Ang iyong TLI ay ang kasalukuyang halaga ng iyong gross leasehold interest . Ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng iyong gross na interes sa pag-upa sa pamamagitan ng naaangkop na kadahilanan ng interes ng leasehold. Ang iyong gross lease interest ay ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng rental ng iyong mga lugar at ang upa na iyong binabayaran bawat buwan. Halimbawa, ipagpalagay na ang market rate para sa upa ay $ 5,000 bawat buwan at ang iyong kumpanya ay kasalukuyang nagbabayad ng $ 3,500. Ang iyong gross leasehold interest ay $ 1,500 ($ 5,000 na minus $ 3,500).
Ang kadahilanan ng interes ng leasehold ay nagmula sa isang talahanayan na naka-attach sa iyong patakaran . Ang mga kadahilanan ay nag-iiba depende sa umiiral na rate ng interes at ang mga buwan na natitira sa lease. Halimbawa, ipagpalagay na mayroon kang 36 na buwan na natitira sa iyong lease. Kung ang umiiral na rate ng interes ay 5 porsiyento, ang kadahilanan ng interes ng leasehold ay 33.4213. Ang iyong netong kontrata sa pag-upa ay $ 1,500 X 33.4213 o 50,132.
Buwanang Leasehold Interest (MLI) Ang buwanang interes sa pag-upa ay sumasalamin sa iyong buwanang gastos para sa mga pagbabayad ng bonus, mga pagpapabuti at pagpapabuti, at prepaid rent. Ang mga item na ito ay hindi mag-aplay kung hindi ka nagbabayad ng bonus, gumawa ng mga pagpapabuti o bayad na upa nang maaga. Kung nais mong i-insure ang mga gastos na ito, ang buwanang pag-aaring interes para sa bawat isa ay kinakalkula nang hiwalay. Para sa bawat item, ang iyong orihinal na gastos ay hinati sa bilang ng mga buwan na natitira sa iyong lease kapag ginawa mo ang paggasta. Halimbawa, ipagpalagay na anim na buwan sa iyong 36-buwan na lease, gumastos ka ng $ 25,000 para sa mga pagpapabuti. Ang iyong MLI ay $ 25,000 / 30 o 833.
Net Interest Interes
Ang limitasyon na ipinakita sa iyong patakaran para sa saklaw ng interes ng leasehold ay ang kabuuan ng interes ng iyong mga nangungupahan at ang iyong buwanang interes sa pag-upa sa petsa ng pagsisimula ng iyong patakaran. Halimbawa, kung ang iyong TLI ay $ 1,500 at ang iyong MLI ay $ 833, ang iyong net lease interest sa umpisa ay $ 2,333. Ito ang pinakamaraming babayaran ng insurer sa ilalim ng saklaw ng interes ng leasehold kung ang iyong lease ay nakansela sa petsa ng pagsisimula ng iyong patakaran.
Ang iyong netong kontrata sa pag-upa ay bumababa sa bawat buwan sa kabuuan ng termino ng iyong patakaran. Kung ang iyong lease ay nakansela, ang karamihan sa iyong seguro ay magbabayad sa ilalim ng coverage ng interes ng leasehold ay ang iyong net interest lease sa oras na nawala ang pagkawala . Kalkulahin ng iyong tagatangkilik ang iyong netong interes sa pag-upa sa pamamagitan ng pagdaragdag ng mga sumusunod:
- Ang iyong gross lease interest ay pinarami ng kadahilanan ng leasehold interest para sa mga natitirang buwan ng iyong lease sa oras na nawala ang pagkawala
- Ang iyong buwanang bayarin sa pag-upa ay pinarami ng mga natitirang buwan ng iyong pag-upa sa oras na nawala ang pagkawala