Si Susan Dawson, isang kasosyo sa Waltz, Palmer at Dawson, LLC, ay nagtatalakay ng mga tanong na dapat mong itanong sa iyong sarili bago ka mag-sign ng isang komersyal na lease.
1. Nabasa ko ba at naintindihan ang buong lease?
Oo, kailangan mong basahin ito.
Alam ko, napakatagal (at nakaharap ito, hindi masyadong kawili-wili) na dokumento, ngunit kailangan mong malaman kung ano ito.
Suriin ang mga tuntunin. Huwag ipagpalagay na nakuha nila ito nang tama. Tiyaking suriin mo ang petsa ng pagsisimula, petsa ng pagtatapos, renta, pagtaas ng upa at anumang iba pang mga espesyal na termino na iyong binigay para sa. Gayundin, tiyaking alam mo kung ano ang iyong obligadong gawin.
Ano ang obligadong gawin ng landlord? Maaari mo bang tapusin ito? Tiyaking alam mo kung ano ang iyong nakukuha.
2. Nakipag - negotiate ba ako sa posibleng pinakamahusay na pakikitungo?
Basta dahil binigyan ka nila ng isang lease, ay hindi nangangahulugang ang iyong negosasyon ay tapos na. Marami sa mga termino sa pag-upa ay pa rin ma-negosyante. Kapag binabasa mo ito, gumawa ng isang listahan ng lahat ng mga probisyon na hindi mo gusto at ipadala ito sa iyong kasero. Maaari kang magulat sa kung magkano ang nais nilang baguhin.
3. Mayroon ba akong istraktura ng negosyo sa lugar?
Kung nais mong protektado ng corporate shell , siguraduhin na ito ay sa unang lugar.
Siguraduhin na mayroon kang iyong na-file na Mga Artikulo ng Pagsasama para sa isang korporasyon o Mga Artikulo ng Organisasyon (ilang mga estado tumawag sa mga dokumentong ito Mga Certificate) para sa isang LLC mula sa Kalihim ng Estado bago ka mag-sign.
4. Naiintindihan ko ba ang terminolohiya sa lease?
Halimbawa, ginagamit ng karamihan sa mga lease ang salitang "CAM" na kumakatawan sa "Common Area Maintenance".
Dapat mong ilaan ang isang porsyento ng CAM na iyong responsable batay sa porsyento ng gusali na iyong ina-upa.
Siguraduhin na ang porsyento ay batay sa laki ng gusali at hindi nag-iiba batay sa kung gaano karami ng gusali ang naupahan.
5. Naisip ko ba na humihingi ng isang CAM Stop lease?
Karamihan sa mga pag-upa sa mga araw na ito ay "triple net" (ibig sabihin ay nagbabayad ka ng upa, kasama ang iyong katumbas na bahagi ng CAM at mga buwis sa ari-arian para sa ari-arian).
Maaari mong tanungin ang kasero para sa isang CAM Stop lease, ibig sabihin ay magbabayad ka lamang para sa pagtaas sa mga bayarin sa CAM at mga buwis sa ari-arian sa itaas ng iyong unang taon ng pag-upa (madalas na tinatawag na "base year").
Habang ang may-ari ay maaaring tumaas ang iyong base rental rate, kailangan ng maraming "misteryo fee" sa labas ng upa. Bilang kahalili, humingi ng takip sa CAM upang hindi ito mapataas sa pamamagitan ng higit sa isang tiyak na binagong porsiyento.
6. Nabasa ko ba ang kahulugan ng CAM?
Marahil ito ay isa sa mga pinaka-nakalilito mga seksyon ng lease at ikaw ay mabigla sa pamamagitan ng kung magkano ang iyong binabayaran. Suriin upang matiyak na hindi ka nagbabayad para sa mga bagay na nauugnay sa mga pagsusumikap sa pagmemerkado ng may-ari o mga bayarin sa legal na nauugnay sa pag-negotiate ng iba pang mga lease.
Ang iba pang mga bagay na maaaring gusto mong iwasto ay ang anumang bayad sa pangangasiwa ng higit sa 3%, pagbabayad para sa mga benepisyo para sa mga empleyado ng may-ari ng lupa, mga gastusin para sa iba pang mga yunit ng lease.
Magbasa nang higit pa tungkol sa pag-uusap ng mga term sa CAM.
7. Ano ang aking pananagutan para sa mga gastusin sa kapital?
Ang " Capital Expenditures " kapag ginagamit sa isang komersyal na lease ay karaniwang tumutukoy sa mga pangunahing gastusin sa istruktura, ie bubong, pundasyon, HVAC (heating, bentilasyon, air conditioning) at iba pang mga pangunahing pag-aayos / kapalit.
Ano ang "standard" ay iba sa bayan at bayan at ari-arian sa ari-arian, ngunit karaniwang ipinapayo ko ang mga kliyente laban sa pag-sign ng anumang lease na nagbabago sa pasanin ng mga pagkukumpuni o kapalit na gastos sa nangungupahan. Kung ang iyong may-ari ay nag-aatas na bayaran mo ang mga gastos na ito, mayroong mga kompromiso.
Halimbawa, kung ang lease ay nagsasabi na ikaw ay responsable para sa pagkumpuni at kapalit ng HVAC, iminumungkahi sa panginoong maylupa na siya ay "kapalit" at ang iyong obligasyon sa pag-aayos ay limitado sa isang kontrata ng maintenance, marahil dalawang beses bawat taon, at ikaw ay may pananagutan lahat ng pangkalahatang pag-aayos hanggang sa isang tiyak na taunang maximum na halaga.
8. Ang itinalaga ba sa lease?
Tingnan kung ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang pag-upa sa pangyayaring hiniling mo para sa isang takdang-aralin; iyon ay, para sa ibang tao na kumuha ng lease kung nagbebenta ka ng negosyo. Para sa maraming mga negosyo, ang iyong lokasyon ay isang malaking piraso ng halaga nito.
Kung ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang lease sa sandaling humingi ka ng isang assignment, na maaaring patayin ang iyong pagbebenta. Tanungin ang may-ari upang alisin ang probisyon na ito o pahintulutan itong baguhin upang hindi ito mag-aplay sa kaganapan ng isang pagbebenta ng iyong negosyo. Unawain na gusto ng may-ari ay may karapatan na tanggihan ang pagtatalaga kung ang bagong nangungupahan ay hindi katanggap-tanggap sa pananalapi.
9.At kailangan ko ng isang personal na garantiya ?
Kung makalayo ka sa pag-sign up ng isang lease na walang personal na garantiya, ikaw ay lubhang mapalad. Karamihan sa mga panginoong maylupa mga araw na ito ay hindi mag-sign maliban kung personal mong guaranty ang lease. Ngunit ang mga garantiya ay maaaring i-negatibo.
Isaalang-alang ang pagbibigay ng garantiya para lamang sa isang bahagi ng term sa lease, sabihin kalahati. O makipag-ayos para sa isang garantiya na tumatagal lamang ng 6 hanggang 12 na buwan pagkatapos mong tapusin sa halip na ang natitira sa term sa lease.
10. Ako ba ay makatotohanang?
Kung ang iyong lease ay bumubuo ng 3% ng isang mas malaking ari-arian, ang may-ari ay magiging mas malamang na makipag-ayos sa iyo kaysa sa kung ang iyong espasyo ay 25% o higit pa. Upang tunay na maintindihan kung anong mga bagay ang mahalaga upang makipag-ayos, isaalang-alang ang pagtanggap ng isang abugado upang repasuhin ang dokumento at tulungan ka sa mga negosasyon.
Ang iyong pag-upa ay maaaring mukhang hindi kapani-paniwala at mabigat, ngunit may ilang mga napakahusay na dahilan para sa marami sa mga probisyon na ito at ang isang abogado ay maaaring makatulong sa iyo na magpasya kung kailan i-cut at tumakbo at kapag ang panganib ay katumbas ng halaga.
Para sa karagdagang impormasyon
Paghahanap at Pagpapaupa ng Lokasyon ng Negosyo