Mga Istratehiya para sa Pamumuhunan sa Real Estate Nang walang Cash
May mga estratehiya para sa pamumuhunan ng real estate nang walang cash.
Maaari kang magsimula para sa kasing dami ng gastos ng ilang daang mga business card. Hindi ito isang artikulo tungkol sa "madaling pera." Bagama't may mga paraan upang makapagsimula sa pamumuhunan sa real estate na may lamang ang iyong pagnanais at ilang mga trabaho sa trabaho, hindi madali, ngunit maaari itong maging cash sa iyong bulsa sa isang maikling panahon.
May mga gurus sa lahat ng dako, sa TV, sa pag-print at sa Internet na nagtuturo sa lahat ng mga pamamaraan na ito. Maaari kang matuto ng maraming mula sa mga website ng pamumuhunan sa real estate, ngunit mag-ingat tungkol sa pagbabayad para sa napakamahal na kurso o mentoring. Natutunan ng iba ang mahirap na paraan, kahit gaano ang alam ng magtuturo at nagtuturo sa iyo, nakasalalay pa rin sa iyo upang lumabas at ipatupad ito. Ang ilan sa mga pamamaraan na magpapahintulot sa iyo na kumita ng pera mula sa real estate nang walang anumang pera upang magsimula ay kinabibilangan ng:
- Bird Dogging
- Mga Assignment
- Mga Pagpipilian sa Pagpapaupa
- Sandwich Leases
- Back-to-Back Closings
Narito ang isang pangkalahatang-ideya ng mga pamamaraan na ito, kung paano gumagana ang mga ito, at kung paano ang ilang mga real estate mamumuhunan ay gumagamit ng mga ito para sa cash kita maaga sa kanilang mga negosyo sa pamumuhunan.
Bird Dogging
Bago mo talagang mapahalagahan ang halaga ng isang ibon na aso ay maaaring magbigay ng mga mamumuhunan sa real estate, tingnan natin kung sino ang mga namumuhunan na ito. Ang unang bagay na nakakaalam sa isip ay isang "flipper," pagbili ng mga tahanan, pag-aayos ng mga ito at pagbebenta ng mga ito nang mabilis para sa isang kita.
Pagkatapos ay mayroong pangmatagalang mamumuhunan na bumibili ng mga tahanan bilang mga katangian ng pag-aarkila, na napagtanto ang daloy ng salapi at pagpapahalaga sa paglipas ng panahon.
Ang alinman sa mga diskarte sa pamumuhunan sa real estate ay maaaring maging kapaki-pakinabang. Ang diskarte na pinipili ng isang mamumuhunan ay tungkol sa kanilang mga layunin, pag-uugali, at pagpapaubaya sa panganib.
Maraming higit pa sa mga namumuhunan na ito doon kaysa sa tingin ng karamihan sa mga tao, lalo na ang mga pangmatagalang rental investor. Sino sila? Ang ilan lamang ang mataas na uri ng profile na nakikita mo sa TV. Ang karamihan ay ang mga taong nakikita mo araw-araw. Maaari silang magkaroon ng isa pang matagumpay na negosyo at may cash na gusto nilang mamuhunan sa real estate.
Ang pagpapatakbo ng kanilang mga negosyo ay nangangailangan ng karamihan sa kanilang panahon, at malamang na sila ay umaasa sa mga tradisyunal na mapagkukunan tulad ng mga ahente ng real estate upang tulungan silang hanapin ang mga deal sa ari-arian ng pamumuhunan. Karaniwang magbabayad ang mga ito ng higit sa dapat nila para sa mga deal na ito habang ang mga ahente ng real estate ay nagtatrabaho sa imbentaryo ng Multiple Listing Service ( MLS ). Walang maraming kakayahang umangkop sa pagpepresyo, lalo na sa mga komisyon sa deal.
Marami sa mga namumuhunan na ito ang bibili ng maraming mga katangian. Ano ang magiging reaksyon nila kung sila ay nakipag-ugnayan sa isang taong nagsasabing maaari silang magdala sa kanila ng mga deal sa home purchase para sa 10% hanggang 40% na mas kaunting pera kaysa sa kasalukuyang binibili nila? Ang sagot ay simple, habang ang mga ito sa ito upang gumawa ng pera.
Ang mas mababa ang kanilang babayaran para sa isang bahay, mas mahusay ang kanilang return on investment (ROI) mula sa daloy ng salapi, at ang mas maaga sila ay naka-lock-in equity.
Gusto nila ang taong ito na magdala sa kanila ng mga deal. Ang taong ito ay kilala bilang isang ibon na aso. Ito ay parang isang mamamakyaw.
Sa pamamagitan ng trabaho, pananaliksik at pagsisiyasat, ang aso ng ibon ay nakakahanap ng mga may-ari ng bahay na kailangang magbenta at hindi nagawa o may-ari ng bahay na may mga kahirapan sa mortgage o pagreremata bago sila nakalista. Iyon ang ibon-dogging, at ito ay hindi nangangailangan ng cash upang magsimula, ilang mga business card at maraming pagsisikap. Gayunpaman, maaari itong gumawa ng real estate na namumuhunan sa isang negosyo para sa karaniwang tao na may masyadong maraming utang at hindi gaanong cash.
Ang mga ito ay naghahanap doon para sa mga tahanan na mga ahente sa real estate ay hindi nakalista. Sa katunayan, ang ilang mga aso ng ibon ay may mga ahente ng real estate na nagpapakain sa kanila kapag ang isang namimighati na may-ari ng bahay ay hindi nagawang ibenta. Ang ibon na aso ay naghahatid ng kapaki-pakinabang na mga pamumuhunan sa mamumuhunan at ang mga bayarin ay maaaring tumakbo sa pagitan ng $ 2000 at $ 10,000 sa bawat deal kapag ito ay magsasara.
Mga Assignment
Ang isa pang paraan upang gumawa ng pera sa pamumuhunan sa real estate nang hindi gumagamit ng anuman sa iyong sariling pera ay ang paggamit ng mga takdang-aralin. Ito ay hindi isang kumplikadong proseso ngunit ito ay nangangailangan na ikaw ay may iyong mamimili na naka-linya up bago i-lock ang iyong sarili sa isang kontrata sa pagbili. Gagawin mo talaga ang iyong pakikitungo sa nagbebenta at isulat ang isang kontrata sa pagbili. Ang kontrata ay nagpapahiwatig na ang Mamimili ay "Ang Iyong Pangalan at / o Mga Pagtatalaga."
Pinapayagan ka nitong italaga ang kontrata sa iba, ang iyong mamimili, nang walang anumang karagdagang pahintulot ng nagbebenta. Dapat silang maging isang cash buyer, ngunit karaniwan na ang kaso kapag ginagawa mo ang mga ganitong uri ng deal. Ipapaalam lamang sa nagbebenta na ang iyong mamimili ay ngayon ang bumibili at ang transaksyon ay magpapatuloy bilang normal ayon sa mga tuntunin ng kontrata ng pagbili.
Ang isa pang pagsasaalang-alang kapag nagtatalaga ng mga deal ay ang masigasig na deposito ng pera na ibinibigay mo sa nagbebenta. Ang pera na ito ay idineposito sa pamagat ng kumpanya na humahawak sa pagsasara, at hindi mo makuha ang na-refund. Ililipat ito sa iyong mamimili. Kaya, gugustuhin mong panatilihin ang halagang ito bilang mababang hangga't posible dahil mayroon pa ring ilang panganib na ang deal ay hindi isasara.
Kung regular kang nakikipagtulungan sa mga mamimili ng mamumuhunan, maaaring makuha mo ang iyong bayad kapag ginawa mo ang pagtatalaga ng kontrata sa kanila, at hindi kailangang maghintay hanggang pagsara. Gayunpaman, maaari kang mabayaran kapag sinara ang deal. Siyempre, kung ikaw ay mahusay na nakahanay sa ilang mga mamimili, at maaaring ilarawan ang deal sa kanila at makakuha ng isang pandiwang pangako, maaari mo ring makuha ang masigasig na pera sa harap bago mo i-lock ang bahay.
Mga Pagpipilian sa Pagpapaupa
Ang mga pangunahing bahagi ng diskarte sa opsyon sa pag-upa ay isang pag-upa sa mga pagbabayad sa buwanang pag-upa at isang opsyon upang bilhin ang ari-arian sa katapusan ng panahon ng pag-upa. Magpatakbo tayo ng halimbawa upang ilarawan kung paano ito gumagana. Ikaw ay isang mamumuhunan na gustong pagmamay-ari ng isang bahay bilang isang rental property, ngunit hindi ka nakaupo sa sapat na cash para sa isang down payment. Maaari ka ring magkaroon ng credit score na magreresulta sa sobrang mahal.
Sa pamamagitan ng pagmemerkado sa mga karatula ng bandido, pahayagan at Craigslist na ad o isang referral na salita-ng-bibig, nakahanap ka ng isang mataas na motivated na may-ari ng bahay na hindi nagawang ibenta ang kanilang tahanan. Tingnan natin ang isang hypothetical na halimbawa. Sabihin nating ang mga may-ari ng bahay ay may nakalista na bahay, ngunit hindi na nagbebenta.
Ang bahay ay nagkakahalaga ng $ 100,000 sa kasalukuyang market, ang kanilang balanse sa mortgage ay $ 70,000, at ang kanilang mga pagbabayad ay $ 525 / month na may mga buwis at insurance. Ang isang asawa ay inilatag ang kanilang trabaho, at ang iba ay nakahanap ng isang mas mahusay na trabaho kaya kailangan nila upang ilipat sa lalong madaling panahon. Narito ang ginagawa ng aming mamumuhunan:
- Nag-aalok sa pag-upa ng kanilang tahanan sa loob ng 3 taon na may mga bayad sa pagpapaupa na katumbas ng kanilang mga pagbabayad sa bahay.
- Binabayaran sila ng $ 1,500 bilang isang di-refundable na pagpipilian sa pag-upa ng lease upang magkaroon ng karapatan, ngunit hindi ang obligasyon, upang bilhin ang bahay sa dulo ng lease para sa $ 80,000.
- Sa pamamagitan ng isang pandiwang kasunduan, ang mamumuhunan ay gumagamit ng marketing o iba pang mga paraan upang mahanap ang isang nangungupahan para sa bahay na gustong magbayad ng $ 750 / buwan upang i-lease ito. Sila ay pumirma ng isang minimum na isang isang taon na lease.
- Sa panahon ng 3 taon na pag-upa, ang mga buwis at seguro ay mananatili bilang / ay, kasama ang escrow sa pagbabayad na isinasaalang-alang ang mga bagay na iyon.
- Cash out: $ 525 x 3 para sa mga pagbabayad sa unang at huling buwan at isang security deposit = $ 1,575 + $ 1,500 para sa pagbabayad ng opsyon sa pag-upa = $ 3,075.
- Cash in: $ 750 x 3 para sa una, huling & security deposit = $ 2,250.
Ito ang pinakamalala na sitwasyon ng cash case, kasama ang mamumuhunan sa labas ng bulsa $ 825. Gayunpaman, maaari silang makipag-ayos nang mas mahusay sa nagbebenta at ipagpaliban ang deposito ng seguridad, o tapos na ang lahat ng ito, na bumababa sa halaga na mawawalan ng halaga sa paligid ng $ 300.
Ito ay hindi masama upang kontrolin ang bahay na ito at i-lock sa isang kapaki-pakinabang na pagbili sa dulo. Ito ay nagkakahalaga ng higit pa kaysa sa presyo na babayaran, at malamang na pahalagahan sa loob ng 3-taong lease. Ang $ 250 / buwan na positibong daloy ng salapi ay magkakaroon ng $ 9,000 sa loob ng 3 taon. Kaya, kahit na ang mamumuhunan ay hindi nag-eehersisyo sa pagbili ng bahay, gumawa sila ng magandang kita na isinasaalang-alang ang maliit na halaga ng cash na kanilang binabayaran.
Sandwich Leases
Ang pagpapaupa sa sandwich ay tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan: dalawang opsiyon sa pag-upa sa mamumuhunan sa gitna. Sa sitwasyong ito, ang mamumuhunan ay nagnanais na magkaroon ng opsyon upang bilhin ang ari-arian sa diskwento sa katapusan ng panahon ng pag-upa, at nais nilang makahanap ng nangungupahan na gustong bumili ng bahay ngunit hindi maaaring dahil sa mga problema sa kredito o kakulangan ng cash para sa isang down payment. Karamihan sa mga tao sa sitwasyong ito na gustong magkaroon ng pagmamay-ari, ay masaya na makahanap ng tamang bahay na maaari nilang bilhin na may opsyon sa pag-upa, pagkakaroon ng oras upang mapabuti ang kanilang kredito at makuha ang down payment nang sama-sama.
Gagamitin namin ang nakaraang halimbawa, ngunit sa halip na isang regular na nangungupahan, ang mamumuhunan ay nakakahanap ng isang tao na gustong mag-upa-bumili o mag-upa-sa-sariling bahay. Ang lahat ng mga numero ay pareho, maliban ngayon nais ng nangungupahan ng nangungupahan na mag-angkin ng bahay sa dulo ng isang 3-taong pagtutugma ng panahon ng pag-upa.
Ang nangungupahan ng nangungupahan ngayon ay hindi lamang binabayaran ang una, huling at seguridad na deposito sa upfront, kundi pati na rin ang isang opsyon sa pag-upa na hindi na-refund na pagbabayad para sa karapatang bumili ng bahay sa dulo ng lease. Gayundin, sumasang-ayon ang bumibili ng nangungupahan na kung bumili sila ng bahay, ang presyo ay $ 110,000. Ngayon ang cash flow para sa mamumuhunan ay ganito ang hitsura:
- Parehong $ 3,075 ang lumalabas sa nagbebenta para sa unang opsyon sa pag-upa.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 na pagpipilian sa pag-upa ng lease mula sa nangungupahan ng nangungupahan na pumupunta sa = $ 3,750.
- Ang isang mamumuhunan ay maaari ring humiling ng isang mas mataas na pagbabayad na opsiyon sa pag-upa ngunit masaya sa isang $ 675 positibong daloy ng salapi kapag ang parehong deal ay naka-sign.
- Nagbebenta ang gumagawa ng $ 675 up-front, $ 250 / month para sa 34 na natitirang buwan (una / huling nabayad), at $ 30,000 na kumikitang kita sa pamamagitan ng pagbebenta ng bahay para sa $ 110,000 ngunit nagbabayad lamang ng $ 80,000.
- Gross profit ng mamumuhunan ay $ 39,175 na may zero dolyar ng kanilang pera na namuhunan.
Ang isa pang bentahe ng diskarteng ito ay ang pag-aari ng nangungupahan ng nangungupahan ay umaasa na magkaroon ng tahanan at mas mahusay na pangalagaan ito. Sa katunayan, ang ilang mga mamumuhunan ay nakikipag-negotiate ng mga lease na nangangailangan ng nangungupahan na magbayad ng unang $ 100 o higit pa para sa anumang pag-aayos. Habang binabayaran ang seguro at buwis sa orihinal na pagbabayad ng mortgage, ang gastos ay minimal.
Kung ang mamumuhunan ay nais na masakop ang lahat ng mga base, maaari nilang bayaran ang direktang pagbabayad ng mortgage, na hindi ipapaalam ang nagbebenta sa isang posisyon kung saan maaari silang maging default pa rin. Ang mga opsyon sa pag-upa at mga pagpapaupa sa sandwich ay mga diskarte na madalas na ginagamit ng mga namumuhunan sa real estate upang magdagdag ng mga katangian sa kanilang portfolio at bumuo ng buwanang cash flow.
Back-to-Back Closings
Ang pabahay at mortgage gulo na nagsimula sa magbukas sa 2007 ay lumikha ng isang pulutong ng mga pagbabago sa pagpapahiram at real estate negosyo transaksyon. Ang mga kompanya ng pamagat na ginamit upang gawin ang double pagsasara at pondohan ang isang pakikitungo sa mga nalikom ng isa pa ay medyo wala kahit saan na matatagpuan ngayon. Gayunpaman, mayroong isang paraan upang pakyawan at paltik mga katangian na may back-to-pabalik pagsasara na walang gamit ang iyong sariling pera.
Siyempre, ang unang kinakailangan ay na mayroon kang isang pinakinabangang pakyawan lipat deal set up. Dapat kang magkaroon ng unang ari-arian binili sa tamang presyo, at isang handa na mamumuhunan upang bilhin ito mula sa iyo sa isang magandang kita. Ang kita ay kailangang sapat upang masakop ang bayad na kakailanganin upang magamit mo ang pera ng ibang tao upang makuha ang unang deal na sarado upang maaari mong isara ang ikalawang pagbebenta sa iyong mamumuhunan.
Ang pagproseso ng transaksyon ay ang proseso ng pagkuha ng isang napaka-panandaliang pautang upang pondohan ang isang pakikitungo sa isang follow-up na pagsasara upang ibenta ang ari-arian sa parehong araw o sa loob ng 24 oras kadalasan. Ang isang transactional lender ay maglalagay ng mga pondo sa kumpanya ng pamagat na kinakailangan upang isara ang unang pakikitungo.
Sa sandaling magsasara na ang deal, lumipat ka sa pangalawang deal, karaniwan na naka-iskedyul sa likod nito. Ang pagsasara ng pahayag para sa deal na iyon ay sumasalamin sa isang pagbabayad sa transactional tagapagpahiram para sa halagang ipinahiram sa unang deal kasama ang kanilang bayad. Ito ay karaniwang isang minimum na $ 2,500, at maaari ring batay sa isang porsyento ng halaga na pinalutang. Nakuha mo ang balanse at ang iyong mga kita.