Kung pupunta ka sa flip properties, kailangan mong maunawaan ang ARV.
- Ang mamumuhunan ba ay may kakayahang magawa ang pagkumpuni o makahanap at maayos na mangasiwa ng mga kontratista sa pagkuha ng trabaho?
- Ang mamumuhunan ba ay tumpak na tinatantya ang halaga ng lahat ng pagbabago at pag-aayos ng trabaho?
- Mayroon bang tumpak na pagtatantya ng ARV o Pagkatapos ng Pag-ayos ng Halaga ng ari-arian?
Ang lahat ng mga hakbang na ito ay dapat na makumpleto na may katumpakan. Hindi ka mamumuhunan at mahaba ang pag-flip kung ang iyong mga gastos upang baguhin ang pag-aari ng ari-arian ay nagpapalaki, o kung ang iyong ARV ay hindi wastong kinakalkula. Maraming mamumuhunan ang nakakaalam ng kanilang lugar at merkado, may sapat na mga tala sa benta ng bahay na katulad ng pinagmulan ng paksa, at tiwala sa kanilang kakayahan na kalkulahin ang halaga ng ari-arian sa sandaling nakumpleto na nila ang mga pagsasaayos.
Para sa mga taong hindi sigurado, gumamit ng isang propesyunal sa real estate upang makagawa ng Pagsusuri ng Market ng CMA o Competitive (Comparative) sa bahay kung ang lahat ng trabaho ay nakumpleto. Siyempre maaari ka ring gumamit ng isang appraiser, pero sa pangkalahatan, gagawin mo rin ang nagtatrabaho sa isang tao sa real estate na nakakaalam ng kanilang negosyo at lugar. Kung nakalista ka sa isang REALTOR, pagkatapos ay ang taong hihilingin.
Mga pagsasaalang-alang para sa ARV sa Fix & Flip Investing
Ang pinakamataas na profit margin panandaliang diskarte sa pamumuhunan sa real estate ay ang pag-ayos at pag-flip ng proyekto. Siyempre, ang pagbili ng karapatan sa isang malalim na diskwento ay kinakailangan sa front end. Gayundin, alam mo na ikaw ay may isang mamimili sa presyo na kailangan mo para sa iyong pagnanais kita ay sa kabilang dulo.
Iyan ay sa ARV, Pagkatapos ng Halaga ng Pag-ayos, ng bahay. Sa pagitan ng dalawang dulo na ito, ang yugto ng pag-aayos, at ito ay kung saan ang kita ay malaki, ngunit ang mga panganib ay mas mataas din.
- Kunin ang mga materyales na pagtatantya ng tama at bumili sa mga diskwento. Magtrabaho hindi lamang sa mga malalaking tindahan ng mga kahon sa bahay, kundi pati na rin sa mga tindahan ng likido at rehab.
- Alamin ang iyong mga kontratista at ang kanilang mga kakayahan. Kailangan mong mangasiwa kung kinakailangan upang matiyak na nakakakuha ka ng gawaing may kalidad na gagawin sa oras at sa loob ng badyet.
- Badyet batay sa iyong mamimili. Kung ikaw ay nagbebenta sa isang rental property investor, panatilihin ang mga materyales sa "katanggap-tanggap" saklaw. Kung nagbebenta ka sa retail market ng mamimili, mag-upgrade sa mga natapos na gusto ng mga mamimili, habang ikaw ay nakikipagkumpitensya sa pamilihan.
Ang mabuting balita ay ito ay hindi rocket science. Ito ay tumatagal ng pansin sa detalye at ilang mga kasanayan sa negosasyon.
Ang ARV for Retail Fix & Flip ay isang Opportunity
Tulad ng mga mamimili ay nagsisimula upang i-filter pabalik sa mga merkado mula sa pag-crash, nagkaroon ng matagal na mababa ang imbentaryo ng angkop na mga bago at umiiral na mga tahanan. Ang mga bagong tagapagtayo ng bahay ay gumugol ng mga taon na nakatuon sa isang gusali ng apartment, kung saan ang pangangailangan ay naging; kaya mas kaunting mga bagong bahay na magagamit.
Ang mga umiiral na may-ari ng bahay ay may hawak na sa kanilang mga tahanan habang nagbago ang mga halaga. Marami pa rin ang nasa ilalim ng tubig sa kanilang pagkakasangla, kaya hindi na sila magbebenta sa lalong madaling panahon. Ang iba ay mula sa ilalim, ngunit hindi sapat na upang akitin ang mga ito upang ilista ang kanilang mga tahanan para sa pagbebenta pa; sila ay patuloy na naghihintay sa tumataas na katarungan.
Ang mga Baby Boomer na dating malalaking nagbebenta upang mabawasan ang paglipat ng kanilang mga anak ay hindi ibinebenta sa makasaysayang mga presyo. Sa maraming mga kaso, ito ay dahil ang ekonomiya at trabaho sitwasyon ay pinananatiling ang kanilang mga anak sa bahay, kahit na matapos ang kolehiyo graduation. Ang iba ay hindi nakikita ang magandang halaga sa mas maliit na mga bahay na may mga inventories down at presyo up, kaya sila manatili ilagay.
Anuman ang dahilan, kung maaari mong gawin ang tamang pakikitungo sa isang tagaayos at idagdag sa ilan sa mga gusto ng mga bagong tampok na mamimili, maaari kang magbenta sa isang tingi mamimili sa isang mas mataas na margin na makakakuha ka mula sa isang mamumuhunan.