Kapag ang isang may-ari ng negosyo ay bumibili ng isang komersyal na gusali na may isang mortgage, maaaring hilingin ng may-ari ng mortgage ang bumibili na kumuha ng patakaran sa ari-arian na kasama ang karaniwang mortgage clause .
Narito ang isang halimbawa.
Halimbawa
Si Andy ay nagmamay-ari ng A-1 Appliances, isang kumpanya na nagbebenta ng mga kasangkapan sa bahay. Ang kompanya ni Andy ay bumili ng bagong warehouse na may mortgage na nakuha nito mula sa Lucky Lending.
Ang pautang na A-1 na nakuha mula sa Lucky Lending ay sinigurado ng warehouse. Dahil ang bodega ay nagsisilbi bilang collateral para sa pautang, ang Lucky Lending ay may isang insurable interes dito. Upang maprotektahan ang interes ni Lucky, ang kasunduan sa pautang ay nangangailangan ng A-1 upang i-insure ang bodega laban sa pinsala ng sunog at iba pang mga panganib sa ilalim ng isang komersyal na patakaran sa ari-arian. Ang kontrata ay nagsasaad na ang patakaran ay dapat isama ang pamantayan ng mortgage clause.
Standard Clause
Sa nakalipas na mga taon, ang mga insurer na nagsulat ng seguro sa ari-arian ay kinakailangang gumamit ng isang patakaran na tinatawag na 1943 New York Standard Fire Policy. Ang huli ay naglalaman ng isang sugnay na pinamagatang Mortgagee, na tinutugunan ang mga karapatan ng mga nagpapautang. Ang sugnay na ito ay tinukoy bilang pamantayang mortgage clause .
Sa kasalukuyan, ang New York form ay bihirang ginagamit, at ang patakaran ng komersyal na ari-arian ng ISO ay itinuturing na pamantayan sa industriya. Ang form ng ISO ay nagbibigay ng mga mortgagees sa isang sugnay na may karapatan sa Mortgageholder. Ang sugnay na ito ay nagsisilbi bilang isang karaniwang sugnay na mortgage. Lumilitaw ito sa maraming mga patakaran ng ari-arian na inaprubahan ng mga indibidwal na insurers.
Mga Interes
Ang ISO mortgage clause ay naaangkop sa may-ari ng mortgage na pinangalanan sa mga deklarasyon. Ang tagapagpahiram ay sakop para sa pagkawala o pinsala sa gusali o istruktura na nagsisilbing garantiya para sa pautang.
Kung maraming mga nagpapahiram ay nakalista sa patakaran, ang mga ito ay sakop ayon sa pagkakasunud-sunod. Halimbawa, ipagpalagay na binili ng isang tagapangasiwa ng isang gusali na may dalawang mortgages (isang una at isang segundo). Kung ang gusali ay masunog, ang nagpautang na nakalista sa unang mortgage ay babayaran. Matapos mabayaran ang unang tagapagpahiram, ang tagapagpahiram sa ikalawang mortgage ay makakatanggap ng pagbabayad.
Ang mortgage clause ay nagsasaad na ang mga nagpapautang ay makakatanggap ng pagbabayad "bilang lumitaw ang kanilang mga interes." Nangangahulugan ito na ang halagang tatanggap ng bawat tagapagpahiram ay depende sa lawak ng pinsala sa gusali na nakaseguro at ang hindi nabayarang balanse (punong-guro at interes) ng utang. Halimbawa, ang isang sunog ay sumira sa warehouse ng A-1 Appliances. Sa panahon ng sunog, A-1 ay may utang Lucky Lending na $ 750,000 sa punong-guro at naipon na interes. Ang Lucky Lending ay tumatanggap ng isang insurance na pagbabayad ng $ 750,000, interes nito sa ari-arian.
Ang halagang babayaran ng insurer sa pagkawala ay napapailalim sa limitasyon sa patakaran. Halimbawa, kung ang bodega ng A-1 ay isineguro para sa $ 1.5 milyon, ang insurer ay magbabayad ng hindi hihigit sa $ 1.5 milyon sa lahat ng sakop na mga partido (A-1 Appliances at lahat ng nagpapautang).
Sa ilang mga estado, nagpapahiram ang mga nagpapautang sa kanilang mga pautang sa pamamagitan ng mga gawa ng pagtitiwala sa halip na mga mortgage. Para sa kadahilanang ito, ang term mortgage holder sa karaniwang mortgage clause ay kinabibilangan ng isang tagapangasiwa.
Foreclosure
Ang karapatan ng tagapagpahiram na mabawi para sa isang pagkawala sa ilalim ng patakaran sa ari-arian ng borrower ay hindi apektado ng anumang aksyon na pang-foreclosure na pinasimulan ng tagapagpahiram laban sa may-ari ng ari-arian bago ang pagkawala. Halimbawa, ipagpalagay na nabigo ang A-1 Appliances na gumawa ng ilang mga pagbabayad sa mortgage, kaya ang Lucky Lending ay nagpapahayag ng isang paunawa ng default. Isang buwan matapos maibigay ang paunawa, ang warehouse ay nawasak ng apoy. Ang default na abiso ay hindi makakaapekto sa karapatan ni Lucky na makatanggap ng pagbabayad para sa pagkawala sa ilalim ng patakaran.
Mga Gawa ng Tagapangalaga ng Patakaran
Ang may utang ay may karapatan na mabawi para sa isang pagkawala sa ilalim ng patakaran kahit na lumabag ang tagapangasiwa ng kondisyon ng kontrata ng seguro.
Halimbawa, ipagpalagay na ang warehouse ng A-1 Appliances ay nawasak ng apoy. Ang A-1 ay nag-file ng claim sa tagaseguro ng ari-arian nito para sa pinsala sa gusali at mga nilalaman nito. Gayunpaman, ang A-1 ay tumangging ipaalam ang isang adjuster sa ari-arian upang siyasatin ang pinsala. Ang insurer sa huli ay tinanggihan ang claim ng A-1 dahil nabigo ang A-1 na sumunod sa isang kalagayan sa patakaran .
Ang karapatan ng Lucky Lending na mabawi sa ilalim ng patakaran ay hindi maaapektuhan ng mga pagkilos ng A-1 hangga't ang tagapagpahiram ay nagtutupad ng ilang mga kundisyon. Ang tagapagpahiram ay dapat:
- Magbayad ng anumang hindi pa nababayarang premium dahil nabigo ang nagbabayad ng patakaran
- Magsumite ng isang patunay ng pagkawala (kung hindi ginawa ito ng tagapangasiwa) sa loob ng 60 araw mula sa pagtanggap ng paunawa na ang isang patunay ng pagkawala ay dapat bayaran
- Ipaalam ang seguro kung alam ng tagapagpahiram ang anumang pagbabago sa pagmamay-ari o occupancy ng gusali, o kung ang panganib ay nagbago nang malaki
Kapag natapos na ng tagapagpahiram ang lahat ng mga hakbang na ito, ito ay karapat-dapat na makatanggap ng pagkawala ng pagbabayad sa ilalim ng patakaran sa ari-arian ng A-1.
Paglipat ng Mga Karapatan
Ang ISO Mortgagehold clause ay naglalaman ng isang subrogation provision . Ito ay nagsasaad na kung ang seguro ay gumawa ng pagkawala ng pagbabayad sa tagapagpahiram ngunit tinanggihan ang pagbabayad sa nakaseguro, ang mga karapatan ng subrogation ng tagapagpahiram ay ililipat sa insurer hanggang sa halaga ng pagbabayad. Sa nakaraang halimbawa, ang A-1 Appliances ay tinanggihan sa pagbabayad sa ilalim ng patakaran dahil nabigo itong sumunod sa mga tuntunin ng kontrata ng seguro. Ipagpalagay na ang Lucky Lending ay nakatanggap ng isang pagbabayad ng insurance na $ 700,000 para sa interes nito sa nasira warehouse. Ang sunog ay sanhi ng isang depekto sa isang electric dryer na nakaimbak sa gusali. Kung ang Lucky Lending ay hindi nakatanggap ng kabayaran para sa pinsala, maaaring ipagkaloob ng tagapagpahiram ang tagagawa ng dryer para sa pinsala sa ari - arian .
Ang tagatangkilik ng ari-arian ng A-1 ay nagbabayad ng pinsala sa Lucky Lending para sa pagkawala. Kaya, ang karapatan ng tagapagpahiram na maghabla ng tagagawa para sa kompensasyon ay maililipat sa insurer. Ang tagaseguro ay may karapatan na maghabla ang tagagawa upang mabawi ang $ 700,000 na binayaran nito sa Lucky Lending.
Maaaring piliin ng seguro upang bayaran ang tagapagpahiram ng pangunahing halaga sa mortgage kasama ang anumang naipon na interes. Kung ang anumang utang ay nananatiling, dapat bayaran ng tagapangasiwa ang halagang iyon sa tagaseguro.
Pagkansela at Non-renewal
Sa ilalim ng mortgage clause, dapat ipagbigay ng nakaseguro ang nakasulat sa mortgage kung isinara ng kompanyang insyurans ang patakaran o tumangging i-renew ito. Kung nabigong bayaran ng insyur ang premium, dapat ipagbigay-alam ng tagatangkilik ang nagpautang 10 araw bago isagawa ang pagkansela ng patakaran. Kung ang seguro ay maaaring mag-alis ng patakaran para sa anumang kadahilanan maliban sa hindi pagbabayad ng premium, dapat itong magbigay ng paunang abiso ng 30 araw sa tagapagpahiram. Dapat magpasya ang tagaseguro na huwag i-renew ang patakaran, dapat itong ibigay ang paunawa ng tagapagpahiram ng sampung araw.
Ang mga kondisyon ng pagkansela ay maaaring baguhin ng batas ng estado. Halimbawa, ang ilang mga estado ay nangangailangan ng mga tagaseguro na ipagbigay-alam sa isang tagapagpahiram nang hindi bababa sa 45 araw nang maaga kung ang isang patakaran ay nakansela para sa anumang kadahilan maliban sa hindi pagbabayad ng premium.