Pag-unawa sa Mga Numero
Kung ang paggamit ng isang ari-arian ay upang makabuo ng kita mula sa mga pag-upa o pagpapaupa, ang karaniwang paraan ng pagtatasa o pagtatasa ay karaniwang ginagamit. Ang netong kinita ng ari-arian ay ginagamit kasabay ng ilang mga kadahilanan upang kalkulahin ang halaga nito sa kasalukuyang market kung ipinagbibili.
Ito ay hindi lamang ang mga namumuhunan sa ari-arian na interesado sa netong kita na nabuo ng mga operasyon.
Sila ay halos palaging naghahanap ng financing at nagpapahiram ay maingat na suriin ang mga detalye ng kita at gastos upang maging tiyak na posible na ang kanilang pamumuhunan ay protektado. Gusto ng mga nagpapahiram na makita ang mga normal na rents ng pagsakop na lampas sa mga gastos na sapat upang gumawa ng mga pagbabayad sa mortgage na may natitirang kita para sa mga may-ari.
Paggamit ng Rate ng Capitalization (Cap Rate) upang Tantyahin ang Halaga
Kapag gumagamit ng rate ng kapitalisasyon upang mapahalagahan ang isang kita ng kita, ang kita ng netong kita ng ari-arian ay ginagamit, at may isang kabaligtaran na relasyon sa pagitan ng presyo na humihingi at cap rate. Sa madaling salita, mas mataas ang cap rate, mas mababa ang presyo ng pagtatanong.
Paggamit ng Gross Rent Multiplier para sa Tinantyang Halaga
Ang Gross Rent Multiplier o GRM ay gumagamit ng gross rentals ng isang ari-arian kaysa sa net operating income na ginamit sa cap rate. Mayroong dalawang mga paraan upang gawin ang pagkalkula na ito, dahil mayroong Gross Potential Income (GPI) at Gross Operating Income (GOI).
Tulad ng makikita mula sa mga kalkulasyon ng bawat isa, ang halaga ng pagtatantya ay mas mahusay na gamit ang Gross Operating Income , dahil ang pagkalugi para sa occupancy at non-payment ay isinasaalang-alang.
Pagkatapos ay Dapat na Pag-isipan ang Kondisyon at Mga Hinaharap na Gastos
Higit pang mga subjective, ngunit napakahalaga, ay pagkuha ng kondisyon ng ari-arian sa account.
Tulad ng alinman sa mga paraan ng pagtatantiya ng kita ay nagtuturing na kalagayan sa ari-arian at maaaring mangyari sa malaking gastos sa pag-aayos, dapat isaalang-alang ang mga ito sa pagdating sa isang huling pagtantya ng halaga.
Kapag bumili ng isang umiiral na ari-arian, maaaring ito ay nagpapatakbo nang mahusay, o maaaring may mga problema sa pagpapatakbo na nagpapahirap sa netong kita. Kapag ang mga mamumuhunan ay sinusuri ang isang proyekto ng apartment bilang isang halimbawa, ang mga renta ay hindi maaaring ang mga renta, at ang mga gastos ay maaaring mas mataas o mas mababa kaysa sa nararapat.
Sabihin natin na ang isang may-ari ay nagbibigay ng mga konsesyon sa pag-upa sa ilang mga nangungupahan bilang kapalit ng mga serbisyo, o dahil lamang sa mayroon silang mga problema at ayaw ng landlord na palayasin sila. O, ang mga gastos sa pag-aayos at pagpapanatili ay mas mababa kaysa sa pamantayan para sa mga katulad na katangian. Ang may-ari ay maaaring nakapapagod sa mga tungkulin sa pangangasiwa o hindi lamang na nababahala sa mga problema na bumaba sa daan mula sa mahihirap na pagpapanatili.
Ang mga namumuhunan na sumuri sa bawat aspeto ng operasyon ay maaaring makakita ng pagkakataon dahil ang mga numero ng upa ay hindi tunay. Nakita nila na ang pagkuha ng mga nangungupahan sa mga yunit na iyon sa buong kasalukuyang rents ay maaaring gumawa ng isang makabuluhang pagkakaiba sa net profitability, kaya nais nilang bilhin ito. Maaari nilang makita na ang mga gastusin ng ari-arian ay hindi nararapat at ang ari-arian ay bumabagsak sa pagkasira, kaya maaari nilang ipasa ang pagbili.
Ang mga malalaking mamumuhunan at tiyak na mga nagpapautang ay maingat na nakahiwalay sa mga pinansiyal na proyekto upang matiyak na ang tunay na mga numero ay kung ano ang kanilang ginagawa. Ito ay kamangha-mangha kung gaano karaming mas maliliit na komersyal na ari-arian ang mali sa pamamahala. Ang alinman sa rents ay masyadong mababa, gastos masyadong mataas, o ng isang kumbinasyon ng pareho. Ang mga namumuhunan na huminto sa mga kinakailangang kalkulasyon ng valuation nang hindi naghuhukay sa mga renta at gastos ay madalas na pumasa sa pinakamagandang deal o overpay para sa mga pag-aari.
Alamin ang Paraan ng Kita, Gaya ng Gumamit ng Lot
Kung plano mong magtrabaho sa mga kliyenteng mamumuhunan, gumugol ng malaking oras kung kinakailangan upang matutunan ang paraan ng kita ng pagtatasa. Hindi mo nais ang iyong mamimili na mamimili o nagbebenta ng mga kliyente na gumamit ng terminolohiya na hindi mo nakikilala o humingi ng mga kalkulasyon na hindi mo maisagawa.
Ang pagtratrabaho sa mga namumuhunan ay maaaring maging kapaki-pakinabang, dahil ang merkado ng real estate na ito ay lubos na aktibo.
Magtatayo ka rin ng mahusay na paulit-ulit na negosyo pati na rin ang mga referral mula sa mga nasisiyahan na kliyente ng mamumuhunan.
** Update: Pinapa-update ko ang artikulong ito pagkatapos ng pag-crash ng real estate market at sa panahon ng kung ano ang lumilitaw na ang simula ng pagbawi. Ang mga tagapayo ay labis na konserbatibo pagkatapos ng mga problema sa merkado at nabigo sa pagbawas sa pagbawi sa pamamagitan ng mga pag-aari na hindi pinahahalagahan at paggamit ng foreclosures para sa mga paghahambing. Gayunpaman, tila sila ay bumalik sa isang kahit na kilya ngayon.