Mga Tip para sa isang Mabilis at Pinakamalaking Pagbebenta
Papeles
Ulat ng Kita at Gastos: Gusto mong tiyakin na mayroon ka ng lahat ng iyong impormasyon sa pananalapi sa pagkakasunud-sunod bago mong ilagay ang iyong rental property para sa pagbebenta.
Ang paghahanda ng ulat ng kita at gastos ay magbibigay sa iyo, at anumang potensyal na mamimili, isang mas mahusay na larawan ng halaga ng iyong ari-arian.
Income: Kasama sa ulat ng kita at gastos na ito, nais mong i-record ang lahat ng kita na natanggap ng ari-arian sa isang buwanang at taunang batayan. Maaaring kabilang dito ang buwanang bayad sa pag-upa ng nangungupahan, pati na rin ang anumang karagdagang upa mula sa mga espasyo ng paradahan, mga tagapaghugas ng washer at dryter o pagbabayad kung ikaw ay mapalad na magkaroon ng isang billboard o cell phone tower sa iyong ari-arian.
Mga gastos: Ang ulat ng kita at gastos ay dapat na kasama rin ang pera na iyong ginastos para sa taon. Maaaring kabilang dito ang:
- Mga Buwis sa Ari-arian
- Mga Pagbabayad ng Seguro
- Mga Singil ng Tubig at Alkantarilya: Kung ikaw ay may pananagutan para sa mga kagamitan.
- Mga Bayad sa Elektrisidad: Kung ikaw ay may pananagutan para sa mga kagamitan.
- Gas Charges: Kung ikaw ay may pananagutan para sa mga kagamitan.
- Mga Singil ng Langis: Kung ikaw ay may pananagutan para sa mga kagamitan.
- Pagpapanatili : Karamihan sa mga namumuhunan at / o Rieltor ay magtantya ng isang porsyento para sa pagpapanatili. Ayon sa kaugalian, ang halagang ito ay limang porsiyento ng kabuuang kita sa pagpapatakbo . Ang mga gastos sa pagpapanatili ay mag-iiba batay sa laki ng ari-arian, edad ng ari-arian at halaga ng panlabas na espasyo. Maaari itong magsama ng mga bagay na tulad ng mga gastos sa landscaping, mga gastos para maayos o palitan ang mga hindi napapanahong o hindi na fixtures, mga kandado ng pinto, mga bintana, mga basag na tile, mga paglilinis ng tubo, mga paglabas ng bubong o mga pag-alis ng pag-ukit.
- Mga Gastos sa Bakante: Karamihan sa mga mamumuhunan ay magkakaroon din ng isang bakanteng kadahilanan. Depende sa uri ng ari-arian, maaari mong asahan ang numerong ito sa pagitan ng lima at sampung porsiyento ng kabuuang kita sa pagpapatakbo. Ang mga gastusin sa bakante ay maaaring magsama ng mga gastos sa merkado ang ari-arian , tulad ng paglalagay ng mga ad para sa iyong rental, at mga gastos upang i-hold ang ari-arian , tulad ng mga buwis at seguro.
Ipunin ang Mga Dokumento na May Kaugnayan sa Kita, Gastos at Pamamahala ng Ari-arian
Mga Item Mula sa Ulat ng Kita at Gastos: Bago mo ibenta ang iyong upa para sa pagbebenta, gugustuhin mong makita ang mga mahihirap na kopya ng mga item na kasama mo sa ulat ng kita at gastos. Gusto mong tipunin ang mga pahayag na ito mula sa nakaraang taon. Maaari itong isama ang lahat ng mga bill ng utility, mga pahayag ng seguro, mga buwis sa ari-arian, mga pagbabayad ng mortgage, mga pagbabayad sa upa, mga gastos sa pagpapanatili at iba pa.
Dapat mong i-scan ang lahat ng mga resibo sa computer upang mayroon ka ring digital na kopya ng mga ito. Ito ay magiging mas madali upang magpadala ng isang item sa isang potensyal na mamimili, isang abogado o isang rieltor kung hiniling dahil ikaw ay mayroon na ito magagamit sa elektronikong paraan.
Mga Kopya ng Lahat ng Mga Nalalapat na Lease: Gusto mong tipunin ang mga kopya ng lahat ng mga kasunduan sa lease para sa kasalukuyang mga nangungupahan. Gagamitin ito upang i-verify ang kasalukuyang pagbabayad ng upa , pati na rin ang haba ng pag-upa.
Listahan ng Anumang mga Kamakailang Pagpapabuti sa Ari-arian: Dapat mong sama-sama ng isang listahan ng anumang mga pagpapabuti na iyong ginawa sa ari-arian sa mga nakaraang taon. Halimbawa, nagsuot ka ba ng bagong bubong, pinalitan ang pugon o ginawang renovate ang kusina? Gusto mo ring isama ang tinatayang petsa na tapos na ang trabaho at posibleng ang tinatayang halaga ng pagpapabuti.
Sa iyong listahan ng mga pagpapabuti, gugustuhin mong magdagdag ng mapaglarawang mga adjectives. Halimbawa, sa halip na sabihin, ang naayos na kusina, maaaring maging mas kaakit-akit na sabihin, na naayos na kusina, kabilang ang mga cabinet na may kulay-abo na shaker, polar white granite at beveled subway backsplash.
Bilang karagdagan, dapat mo ring makita ang anumang patunay ng gawaing ginawa. Maaaring ito ay mga kopya ng mga invoice, mga kontrata para sa trabaho o iba pang mga resibo.
Kadalasan, gagamitin ng Realtor ang listahang ito ng mga pagpapabuti kapag isinasama ang mga detalye ng listahan para sa iyong ari-arian. Samakatuwid, ang listahang ito ay dapat na lubusan hangga't maaari.
Mga Kopya ng Anumang mga Pahintulot: Ang unang bagay na gusto mong gawin ay upang matiyak na walang mga bukas na permit sa iyong ari-arian. Depende sa iyong bayan, maaari mong gawin ang kahilingan na ito nang personal, sa telepono o sa online. Ito ay kilala bilang isang bukas na kahilingan sa mga rekord sa publiko.
Kung may anumang mga bukas na permit sa property, malamang na kailangan mong isara ang mga ito bago benta. Kakailanganin mong matukoy kung anong trabaho ang kailangang makumpleto, umarkila ng isang lisensyadong kontratista upang makumpleto ang trabaho, pagkatapos ay may inspektor mula sa bayan na lumabas at patunayan na ang gawain ay ginawa upang code upang mapalabas nila ang permit.
Dapat kang magtipon o makakuha ng mga kopya ng lahat ng mga permit para sa anumang gawa na nakumpleto sa ari-arian. Ang iyong bayan ay dapat na magbigay sa iyo ng mga kopya ng lahat ng mga pahintulot na naitala para sa ari-arian.
Tukuyin ang Potensiyang Profit
Dapat mong suriin ang iyong mga pananalapi upang makakuha ng isang balangkas ng kung gaano karaming pera ang maaari mong gawin kung nagbebenta ka ng iyong ari-arian.
1. Magkano ang utang mo sa iyong mortgage? Mayroon ka bang mga parusa sa prepayment?
2. Alamin ang mga gastos sa pagsasara na ikaw ang mananagot sa panahon ng pagbebenta ng iyong ari-arian. Maaaring kabilang dito ang isang buwis sa realty transfer sa pagbebenta, ang komisyon ng rieltor sa pagbebenta, mga bayarin sa pag-record at mga bayarin sa abogado.
3. Alamin kung ano ang batayan ng iyong buwis para sa ari-arian upang malaman mo kung magkano ang mga buwis na dapat mong bayaran. Makipag-usap sa iyong accountant upang matukoy kung ano ang batayan ng iyong buwis.
Sa pangkalahatan, ang iyong batayan ay ang lahat ng mga gastusin na nawala sa ari-arian na hindi nakasulat sa isang naunang taon, tulad ng presyo ng pagbili, pagsasara ng mga gastos at mga pagpapabuti, minus kung magkano ang iyong isinulat sa depreciation sa mga nakaraang taon.
4. Alamin kung ano ang magaspang na halaga sa pamilihan ng iyong ari-arian. Dapat kang makahanap ng dalawa o tatlong maihahambing na mga katangian na ibinebenta sa iyong lugar sa nakaraang taon. Maaari mong gamitin ang mga numerong ito upang makakuha ng isang magaspang na ideya ng hanay ng presyo kung saan dapat ibenta ang iyong ari-arian.
5. Kunin ang magaspang na halaga sa pamilihan ng iyong ari-arian, minus ang halaga na iyong natitira sa iyong mortgage, minus na pagsara sa mga gastos ng pagbebenta ng iyong ari-arian upang matukoy kung magkano ang pera na gusto mong lakad ang layo sa sa pagbebenta.
6. Kailangan mong matukoy kung magkano ang pera na iyong babayaran sa mga buwis na nakukuha ng kabisera. Upang gawin ito ay dadalhin mo ang presyo ng benta ng iyong ari-arian na minus ang batayan ng buwis na iyong kinakalkula. Ang halagang ito ay magpapasiya kung ano ang utang mo para sa mga buwis sa kabisera ng kita. Siguraduhin na makipag-usap ka sa iyong accountant, dahil maaaring may mga sitwasyon kung saan ka lumalakad palayo na may napakaliit na pera sa pagbebenta ngunit may higit na pagkakautang sa mga buwis na nakuha sa kabisera dahil sa pagpapawalang halaga na isinusulat sa buong pagmamay-ari ng ari-arian.
Pagpapanatili
Deferred Maintenance: Bago ang pagbebenta, gusto mong makuha ang iyong ari-arian na naghahanap ng mas mahusay hangga't maaari. Ito ang oras upang matugunan ang anumang mga isyu sa pagpapanatili na iyong inilagay. Maaaring kabilang dito ang pagpipinta ng mga karaniwang lugar, pagpapabuti ng landscaping o panukala sa pag-apila, pag-aayos ng mga pagpapatakbo ng mga banyo o mga menor de edad sa mga gripo.
Pagpapabuti ng Capital : Kailangan mo ring matukoy kung ang pagkumpleto ng anumang pagpapabuti ng kapital bago ang pagbebenta ay katumbas ng halaga. Magiging makabago ba ang pagpapabuti ng mas malaking kita kaysa sa mga gastos nito? Halimbawa, nagagawa mo bang maglagay ng bagong bubong sa ari-arian nang mas mababa kaysa sa rate ng merkado?
May makatuwiran bang mamuhunan ng mas maraming pera sa ari-arian? Kung hindi ka gumawa ng gayong mga pagpapabuti, babawasan nito ang posibilidad ng pagbebenta? Ang masamang bubong ba, ang nabubulok na deck o mga butas sa mga pader ay humadlang sa isang tao mula sa pagbili ng ari-arian?
Pangkalahatang Mga Tip
Abisuhan ang mga Nangungupahan: Kapag ang iyong ari-arian ay nasa merkado, ang mga prospective na mamimili ay kailangang makapasok ng hindi bababa sa isang rental unit kapag tinitingnan nila ang property. Samakatuwid ay dapat mong matukoy kung paano at kailan mo ipaalam sa mga nangungupahan na inilalagay mo ang pag-aari para sa pagbebenta. Depende sa laki ng iyong ari-arian, maaaring hindi mo ipaalam sa lahat ng nangungupahan ng iyong intensyon na ibenta ang ari-arian. Kailangan mo lamang ipaalam sa mga nangungupahan na ang mga apartment na nais mong ipakita sa mga prospective na mamimili.
Minsan ang mga nangungupahan ay natatakot kapag narinig nila na ang pag-aari ay binebenta. Nag-aalala sila na sila ay mawalan ng tirahan kapag ito ay ibinebenta. Nag-aalala rin sila kung paano gagamitin ng isang bagong kasero ang ari-arian. Gagamitin din ito ng ilang mga nangungupahan bilang isang pagkakataon na magbulalas laban sa may-ari ng lupa para sa mga makatwirang at hindi makatwiran na mga isyu, kaya maging maingat tungkol sa pagpapaalam sa mga nangungupahan na makipag-ugnay sa mga prospective na mamimili.
Punan ang Anumang mga Bakante: Bago ang pagbebenta, ikaw ay may perpektong 100 porsiyento na occupancy sa iyong ari-arian. Kung mayroon kang bakante, huwag gupitin ang sulok upang subukan at punan ang bakante nang mabilis. Tiyaking sundin mo ang iyong kumpletong proseso ng screening .
Kung ang iyong ari-arian ay hindi nagbebenta ng mabilis, ikaw ay mapagmataas sa anumang nangungupahan na iyong inilagay sa ari-arian. Hindi mo rin nais na ilagay ang mga nangungupahan sa problema sa ari-arian na maaaring makapinsala sa ari-arian sa isang pagkakataon kung kailan kailangan nito upang maayos ang hitsura nito. Mas mahusay na magkaroon ng isang bakanteng yunit kaysa sa isa na sinasakop ng isang masamang nangungupahan.
Interview Realtors : Kakailanganin mong makahanap ng Realtor upang ilista ang iyong rental property. Kung mayroon ka ng Realtor na nagtrabaho ka sa nakaraan at kumportable, pagkatapos ay naka-set ka na.
Kung hindi, kailangan mong pakikipanayam ang ilang Realtors. Mahalagang hanapin ang mga REALTORS na nagpakadalubhasa sa uri ng ari-arian at sa lugar na iyong ibinebenta. Ang mga single family home o condo ay maaaring hindi nangangailangan ng isang taong espesyalista, ngunit para sa isang multifamily, isang retail property, isang pinaghaloang paggamit ng ari-arian o iba pang mas natatanging mga pamumuhunan, nais mong hanapin ang isang tao na may tagumpay na nagbebenta ng uri ng ari-arian na sinusubukan mong ibenta. Isipin ito sa parehong paraan na ang mga abogado ay espesyalista sa ilang mga lugar tulad ng diborsyo, apila sa buwis o batas ng korporasyon.
Kailan Ilagay ito sa Market? Ang mga ari-arian ng pamumuhunan ay hindi sumusunod sa mga patakaran katulad ng pagbebenta ng mga pangunahing tirahan sa mga may-ari ng bahay. Ang normal na pabahay merkado ay pinakamatibay sa tagsibol, bilang mga pamilya ay sinusubukan upang makakuha ng sa kanilang mga bagong tahanan bago ang bagong taon ng paaralan.
Sa pangkalahatan, maaari kang maglagay ng isang ari-arian ng pamumuhunan para sa pagbebenta sa anumang oras ng taon. Maaari mong makita ang mas mababang aktibidad sa paligid ng mga pista opisyal o sa panahon ng tag-init.