Bumili ng Kanan, Kumuha ng Mabilis, Magtiwala sa Iyong Koponan
Ano ang Ibig Sabihin sa Flip ng Bahay?
Ang flipping ng bahay ay nangangahulugang bumili ka ng isang bahay na may layunin na ibenta ito, karaniwan nang mabilis, para sa isang kita.
Ito ay hindi isang pang-matagalang diskarte sa pagbili at pagpipigil. Ang pagbebenta ng ari-arian para sa higit pa kaysa sa iyong binili ito ay hindi nangangahulugang magkakaroon ka ng tubo.
Halimbawa, bumili ka ng bahay para sa $ 200,000 at ilagay sa $ 50,000 na halaga ng renovations. Kung nagbebenta ka ng bahay para sa $ 240,000, na kung saan ay higit pa sa iyong binili para sa, ikaw ay talagang mawawalan ng pera kapag ikaw kadahilanan sa mga gastos sa pagsasaayos, pati na rin ang mga karagdagang gastos upang i-hold ang ari-arian at ibenta ang ari-arian.
Anong Uri ng Ari-arian ang maaaring Binaligtad?
Ang pinaka-karaniwang uri ng ari-arian na binaligtad ay isang solong bahay ng pamilya. Gayunpaman, halos anumang uri ng real estate ay maaaring binaligtad para sa kita. Kabilang dito ang:
- Multi-Family Homes : Mga bakanteng pagkakataon ang pagsasaayos ng mga umiiral na yunit o pagdaragdag ng mga karagdagang yunit upang gawing mas mahalaga ang ari-arian sa mga prospective na mamimili.
- Pinagsama-Gamit na Ari-arian: Maaaring kabilang dito ang mga pagsasaayos o pagdaragdag na ginawa sa retail space, residential space o pareho.
- Retail Property : Renovating space upang umangkop sa isang tiyak na pangangailangan, tulad ng restaurant, salon o pangkalahatang tindahan.
- Land : Sa pamamagitan ng proseso ng zoning upang maaprubahan ito para sa isang tiyak na paggamit, tulad ng tirahan o tingian. Ang pagkuha ng pag-apruba ng zoning ay maaaring maging isang napakahabang proseso depende sa kung gaano mabilis at madali ang departamento ng gusali sa bayan ay makikipagtulungan.
Key 1: Bumili sa Kanan Presyo
Ginagawa mo ang iyong pera sa pagbili. Hindi mahalaga kung gaano kahusay ang iyong ayusin ang bahay sa wakas kung ikaw ay maglagay ng masyadong maraming pera mula sa simula pa lang, magiging mas mahirap na kumita.
Tukuyin ang Halaga Pagkatapos ng Pag-ayos - ARV
Sinusubukan mong tukuyin kung magkano ang maaari mong kayang bilhin ang ari-arian para makagawa ng tubo. Samakatuwid, kailangan mong magtrabaho pabalik.
Ang unang bagay na kailangan mong gawin ay matukoy ang pagkatapos ng halaga ng pagkumpuni ng ari-arian. Ito ang iyong pinaniniwalaan na ang bahay ay nagkakahalaga matapos mong makumpleto ang lahat ng mga renovations sa ari-arian.
Kakailanganin mong tingnan ang mga ibinebenta na presyo para sa maihahambing na mga katangian sa lugar. Habang tumitingin sa mga comparable ay hindi isang eksaktong agham, ito ay makakatulong sa pagbibigay sa iyo ng isang ballpark ng halaga ng bahay. Kung ang iyong bahay ay isang apat na kama, dalawang bath Colonial, gusto mong tingnan ang mga Colonial na katulad na sukat na naibenta sa nakaraang taon. Kailangan mong magsagawa ng mga pagsasaayos para sa ilang mga kadahilanan tulad ng:
- Square Footage: Ang dalawang tahanan ay maaaring magkaroon ng parehong bilang ng mga kama at paliguan, ngunit ang isa ay maaaring maging 1,000 square paa mas malaki.
- Marka ng Mga Pagbabago: Tingnan ang mga materyales na ginamit sa pagsasaayos. Ito ba ang hinahanap ng kasalukuyang mamimili?
- Lokasyon: Ang ilang mga lugar ng bayan ay magiging mas mahusay kaysa sa iba: mas mahusay na distrito ng paaralan, mas tahimik na kalye.
- Laki ng Lote: Mas malaking halaga ang magiging mas mahalaga.
- Mga kagamitan: Ang bahay ba ay may gitnang air conditioning, in-ground pool, natapos na basement o master suite?
Sa sandaling tumingin ka sa mga maihahambing na mga katangian, dapat kang magkaroon ng isang hanay ng kung ano ang magiging halaga ng bahay kapag nakumpleto mo na ang iyong mga pagbabago. Ito ang Halaga ng Pag-ayos Pagkatapos.
Bawasan ang Iyong Mga Gastos
Upang mabili ang ari-arian sa tamang presyo, kailangan mong malaman kung magkano ang pera na pinaniniwalaan mo na gagastusin mo sa bahay.
- Pagsara sa mga Gastos sa Pagbili: Kabilang dito ang insurance ng pamagat, pag-iinspeksyon sa bahay, mga bayad sa abugado, mga survey, mga bayad sa bangko, mga bayarin sa pag-record: gawa at mortgage.
- Mga Gastos sa Konstruksiyon: Mga pahintulot mula sa bayan, mga gastos sa materyal, gastos sa paggawa.
- Pagpapataw ng mga Gastos: Mga pagbabayad ng seguro, mga buwis, pagbabayad sa anumang mga pautang, posibleng mga gastos sa utility.
- Ang pagsara ng mga Gastos sa Pagbebenta: Ang mga bayarin sa abugado, posibleng buwis sa realty transfer, komisyon ng rieltor, mga bayarin sa pag-record: gawa at mortgage, mga bayarin sa inspeksyon ng bayan: posibleng Certificate of Occupancy , CO, kung hinihingi ito ng bayan, kredito ng mamimili: mali sa ari-arian, kaya ang mamimili ay malamang na humiling ng isang kredito mula sa iyo upang ayusin ang mga bagay na ito.
Ano ang Motibo mo?
Malamang na hindi mo napupunta sa lahat ng trabaho at panganib ng pag-flipping ng bahay upang makagawa ng $ 5,000. Samakatuwid, dapat mong matukoy ang iyong ideal na layunin ng tubo mula sa pitik. Kapag ang lahat ay sinabi at tapos na nais mong gumawa ng $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Ang pag-alam kung magkano ang nais mong gawin ay makakatulong sa iyo na matukoy ang presyo kung saan maaari mong kayang bilhin ang bahay.
Dapat mo ring malaman na maaaring kailangan mong magbayad ng buwis sa kabisera ng kita sa anumang tubo na iyong ginagawa. Depende sa iyong bracket ng kita, maaaring wala kang magbayad o maaaring magbayad ng hanggang 20 porsiyento ng iyong kita kay Uncle Sam. Maaari mong maantala ang gastos na ito sa pamamagitan ng paggawa ng 1031 Exchange.
Tukuyin ang Tamang Pagbili ng Presyo
Ngayon na natukoy mo ang Pagkatapos ng Halaga ng Pag-ayos para sa ari-arian, ang tinatayang gastos na nauugnay sa pagbabago ng ari-arian at kung magkano ang pera na nais mong gawin, maaari mong matukoy ang maximum na halaga na nais mong bayaran para sa ari-arian.
Pagkatapos ng Halaga ng Pag-ayos
- Mga Minus na Gastos
- Minus Profit Motivation
= Ang Ideal na Presyo ng Pagbili
Ito ang punto kung saan mo ginawa ang iyong alok at umaasa na tinanggap ito. Nagtapos ka na ng maraming trabaho upang makarating sa numerong ito, kaya huwag magalaw ng Realtors na nagsasabi sa iyo kung pinapataas mo ang presyo ng iyong alok, ang iyong ari-arian. Ang bawat dolyar na higit pa na iyong binabayaran para sa ari-arian ay isang dolyar ng potensyal na tubo na ikaw ay nawawala. Tandaan, ikaw ang iyong pera sa pagbili.
Key 2: Kumuha ng Mabilis
Ang layunin ng pag-flip ng real estate ay upang kumita at upang gawing ganitong kita nang mabilis hangga't maaari. Alam ng anumang mabuting mamumuhunan na ang real estate market ay maaaring magbukas ng barya. Anumang bilang ng mga kadahilanan ay maaaring kapansin-pansing bawasan ang halaga ng iyong ari-arian. Kabilang dito ang:
- Pagtaas ng mga Rate ng Interes: Kapag ang mga rate ng interes ay mataas, ang mga tao ay hindi kayang gastusin ng marami sa isang bahay. Binabawasan nito ang kanilang kapangyarihan sa pagbili dahil ang kanilang buwanang mortgage payment ay mas mataas. Tulad ng pagtaas ng mga rate ng interes, ang mga presyo ng bahay ay bababa upang ayusin ang pagbawas sa kapangyarihan ng pagbili.
- Pagbabago ng Panahon: Ang mga tagal ng panahon ng pagbili ng bahay sa mga buwan ng tag-init kapag ang mga bata ay wala sa paaralan. Gusto ng mga pamilya na lumipat bago magsimula ang bagong taon ng paaralan. Kung hindi mo makuha ang iyong flip sa merkado para sa maagang Spring / Summer rush, maaari mong end up gastos sa iyong sarili ng maraming pera.
- Nagtataas sa Inventory: Ang isa pang kadahilanan na maaaring makaapekto sa halaga ng iyong tahanan ay labis na imbentaryo sa lugar. Ang isang dahilan kung bakit ito ay mangyayari kung ang isang malaking kumpanya sa bayan ay lumiliko, at ang mga tao ay magsimulang maglagay ng kanilang mga tahanan sa kanilang mga merkado upang sila ay magpalipat. Mayroong lamang maraming mga mamimili para sa isang 3 silid-tulugan, 2 banyo $ 250,000 kabukiran bahay. Kung mayroong limang sa merkado, maaaring kailanganin mong bawasan ang iyong presyo upang maipagbili ito nang mabilis.
- Foreclosures o Short Sales sa Area: Sa kasamaang palad, hindi mo makokontrol ang iyong mga kapitbahay. Ang mga maikling benta at foreclosures sa lugar ay magdudulot ng halaga ng iyong tahanan.
- Natural Disaster: Hindi ka rin makokontrol sa Mother Nature . Ang mga bagyo, buhawi, at mga wildfires ay maaaring magwasak ng mga lugar, na nag-iiwan ng mga presyo ng bahay nang pantay-pantay sa pag-alala.
- Mga rating ng Mababang Paaralan: Kung bumaba ang rating ng sistema ng paaralan, ang kapitbahayan ay magiging mas kanais-nais sa mga potensyal na mamimili.
- Malupit na Ekonomiya: Kapag nahulog ang ekonomiya, gayundin ang mga presyo ng bahay. Mas kaunting mga tao ang makapagbibili ng mga tahanan, at ang mga nagnanais ay gumugol ng mas kaunting gastos.
- Mga Isyu sa Kapaligiran / Power Lines: Ang mga antas ng radon o iba pang mga kemikal sa lupa, ang mga linya ng kapangyarihan na itinayo sa likod-bahay o isang pipeline na tumatakbo sa pamamagitan ng bayan ay magiging mas mahirap na ibenta ang iyong tahanan para sa pinakamataas na dolyar.
Key 3: Ang Koponan na Nagtatrabaho Ka Maaaring Gumawa o Iwaksi ka
Ang matagumpay na flips ng ari-arian ay mabilis at tapos na para sa tamang presyo. Ang pagkuha ng maling kontratista, designer o Realtor ay maaaring mabilis na i-flip ang isang flop. Sa isip, magkakaroon ka ng isang koponan ng mga pinagkakatiwalaang indibidwal sa lugar bago ka magsara sa ari-arian upang hindi ka mag-aaksaya ng oras.
Mga designer
Kung pupuntahan mo ang isang taga-disenyo para sa iyong pagkukumpuni, kailangan mong tiyakin na pamilyar siya sa lugar. Ang huling bagay na nais mong gawin ay sobrang pagpapabuti. Hindi lahat ng bahay ay nangangailangan ng Calcutta marmol at Brazilian hardwood na sahig. Maaari kang gumawa ng mahusay na pera sa isang mahusay na plano sa sahig at malinis na disenyo. Ang mga kusina at paliguan ay nagbebenta ng mga tahanan, ngunit ang karamihan sa mga mamimili ay hindi makakaalam ng pagkakaiba sa pagitan ng isang $ 400 gripo at isang $ 40 na isa.
Ang kaalaman sa merkado ay makatutulong din na matukoy kung anong uri ng mamimili ang hinahanap sa lugar na ito. Ang lugar ba ay nakakaakit ng maraming mga walang kapareha, mga bagong kasal, mga batang pamilya na may maliliit na bata, nagtatag ng mga pamilya o walang laman na nester? Makakatulong ito na matukoy ang pinakamahusay na diskarte sa renovating. Dapat kang magdagdag ng isa pang kwarto? Tumutok sa isang family room para sa mga bata? Ay isang master suite na magiging pangunahing gumuhit?
Kontratista
Kabilang dito ang mga electrician, plumber, sider, roofers, HVAC kontratista, painters, pavers at sinumang maaaring kailangan mo. Gusto mong makakuha ng maramihang mga bid upang makakuha ka ng pinakamahusay na presyo, ngunit gusto mo ring suriin ang mga kredensyal dahil ang pinakamahusay na presyo ay hindi palaging ang pinakamahusay na kalidad ng trabaho. Maaari mong isipin na nakuha mo ang isang mahusay na presyo sa simula ngunit babagsak gumastos ng mas maraming oras at pera sinusubukan upang ayusin ang hindi magandang trabaho ng kontratista.
Tiyaking naiintindihan ng kontratista ang mga kinakailangang permit na dapat dalhin sa bayan para sa mga renovasyon na dapat gawin. Gaano katagal tumatagal ang lungsod upang maiproseso ang mga permit? Mayroon bang anumang mga isyu sa pag-zoning na dapat maaprubahan? Ang mga isyu sa permiso sa bayan ay maaaring magkaroon ng trabaho sa loob ng maraming buwan at mabilis na mabawasan ang anumang potensyal na tubo.
Ang mga kontratista ay kilalang-kilala rin sa "underestimating" kung gaano katagal ang isang trabaho. Siguraduhing mayroon kang isang takdang araw na may kontratista para sa pagkumpleto ng trabaho. Dapat mo ring isama ang isang contingency fund sa iyong badyet para sa mga trabaho na hindi nakumpleto sa oras.
Realtors
Magbebenta ka ba ng Realtor o subukan mong ibenta ang iyong ari-arian. Kung nagbebenta ka ng isang rieltor, tandaan na maging kadahilanan sa kanilang komisyon sa pagbebenta.
Kapag pumili ng isang rieltor, dapat mong tiyakin na alam nila ang merkado kung saan sinusubukan mong ibenta ang bahay. Kahit na nagtrabaho ka sa Realtor sa nakaraan, maaaring hindi ito ang pinakamahusay na magkasya para sa partikular na market.
Bilang karagdagan, maraming Realtors ay interesado lamang sa paggawa ng isang mabilis na pagbebenta at hindi kinakailangang nagbebenta ng bahay para sa pinakamataas na dolyar. Tiyaking nagawa mo ang iyong sariling pananaliksik at na komportable ka sa bilang na nararamdaman ng Realtor na maaari mong makuha para sa bahay. Gusto mo ng isang mabilis na pagbebenta, ngunit hindi mo rin nais na mag-iwan ng masyadong maraming pera sa talahanayan.