Kung isinasaalang-alang mo ang pamumuhunan sa real estate rental property , mayroong maraming pananaliksik na gawin. Dapat mo ring siguraduhin na ikaw ay angkop sa pagiging isang kasero, at mayroon ka ng oras upang pamahalaan ang mga ari-arian. Gayunpaman, ang lahat na bukod sa ngayon, kung ano ang gusto naming gawin dito ay upang suriin ang paraan na ang isang ari-arian ay bumubuo ng cash flow mula sa mga operasyon ng rental .
Para sa aming halimbawa, gagamitin namin ang fourplex, kasama ang lahat ng apat na yunit na nakalaan para sa full-time na rental. Ito ay isang simpleng pagkalkula ng daloy ng salapi upang ilarawan ang potensyal ng real estate bilang isang pamumuhunan. Ang mga kritikal na ito, tulad ng karamihan sa mga pamumuhunan, ay isang matalinong at mahusay na sinaliksik na pagbili sa front end. Ipagpapalagay namin ang aming halimbawa na ang bumibili na ito ay gumawa ng kanilang pananaliksik at gumawa ng isang mahusay na bumili sa aming fourplex. Narito ang mga detalye ng pagbili at rental:
- Ang presyo ng pagbili ng fourplex ay $ 325,000.
- Ang mga mamimili ay naglalagay ng 20 porsiyento pababa, o $ 65,000, na nagtustos ng $ 260,000.
- Ang 30-taong pautang ay 6.5 porsiyento, na may kabayaran sa Prinsipyo / Interes ng $ 1,643 bawat buwan.
- Ang mga buwis at seguro sa pagbili ay $ 3,600 / taon, para sa kabuuang pagbabayad na $ 1,943 bawat buwan.
Ang mamimili ay nagsagawa ng kanilang pananaliksik at nakikita ang isang matatag na pangangailangan sa pag-upa para sa mga yunit na ito, na ang lahat ay nananatili sa karamihan ng oras. Gayunpaman, upang maging maingat sa kanilang mga kalkulasyon, ang isang 6 na porsyento na bakante at di-bayad na panganib ay kakalkulahin upang mahulaan ang tunay na daloy ng salapi .
Ang mga yunit ay magkapareho at magrenta ng $ 900 kada buwan bawat isa. Tingnan natin kung paano natigil ang pagkalkula natin:
- Ang kabuuang kita sa pag-upa ay $ 900 X 4 X 12 buwan, o $ 43,200 kada taon.
- Ang mga pagbabayad ay $ 1,943 X 12 = $ 23,316 bawat taon.
- Ang gastos sa pagkumpuni ng dating may-ari ay may average na $ 1,700 bawat taon.
- Ang bakante at pagkawala ng kredito ay tinatantya sa 6 na porsiyento ng mga renta o $ 2,592 bawat taon.
- Ang may-ari ay gumastos ng humigit-kumulang na $ 400 bawat taon sa iba't ibang mga gastos sa advertising at namamahala ng ari-arian sa kanilang sarili.
Ang mga ito ay ang pangunahing mga item sa pagpapatakbo na pumupunta sa aming pagkalkula ng daloy ng salapi . Hayaan ang aming pagkalkula sa mga kita:
- Rent kita - Pagkawala ng Bakante - Mga Pagbabayad - Mga Gastusin = Cash Flow
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 bawat buwan sa positibong daloy ng salapi.
Pag-aanalisa sa iyong pagbabalik bilang " cash sa cash invested", hahatiin mo ang iyong aktwal na cash investment na $ 65,000 pababa sa taunang pagbabalik ng cash, o $ 15,192. Ito ay isang ani ng 23 porsiyento sa iyong cash invested! Mayroong ilang mga pamumuhunan out doon na ani ang ganitong uri ng pagbabalik.
Ang cash flow ay isang function ng isang mahusay na maraming mga input, at anumang o ilan sa mga ito ay maaaring baguhin at pinsala o mapabuti ang daloy ng pera. Ang ilan ay naiimpluwensiyahan ng merkado at ekonomiya. Kung ang isang pangunahing lokal na tagapag-empleyo ay magsasara o naglilipat, ang demand para sa rental property ay maaaring bumagsak sa magdamag. Ito ay isang bagay na hindi mo maaaring kontrolin, ngunit sana iiwasan sa pamamagitan ng paggawa ng iyong angkop na pagsusumikap tungkol sa kalusugan at mga plano ng mga lokal na tagapag-empleyo. Kung sila ay malusog at kapaki-pakinabang sa isang mahabang pag-renew ng mahabang panahon, malamang na ikaw ay maayos.
Ang iba pang mga kadahilanan na wala kang kontrol ay mga buwis sa real estate at seguro sa ari-arian.
Maaaring dagdagan ng mga buwis at mga premium, pagpapalaki ng mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapababa ng kita sa operating at daloy ng salapi. Ang mga negatibong kadahilanan na ito ay maaaring bayaran para sa iba pang mga kadahilanan kung saan mayroon kang kontrol. Makakahanap ka ng mga paraan upang mabawasan ang mga gastos sa pagmemerkado, pamamahala at pagpapanatili. Siyempre, kung malakas ang rental market, maaari mong itaas ang mga renta. Ito ay isang maselan na balanse, dahil ang paggawa nito ay maaaring magpataas ng mga bakante. Ang pagkawala ng kita mula sa higit pang mga yunit ng bakanteng ay madaling mapapawi ang anumang mga natamo mula sa mas mataas na mga renta.
Tingnan ang natitirang bahagi ng serye ng pamumuhunan sa ari-arian ng ari-arian upang makita ang iba pang mga paraan kung saan nagbibigay ang halimbawang ito ng ari-arian ng buwis at iba pang mga insentibo at babalik.